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[대체투자] 오피스 | 프라임 오피스 Cap Rate 추이

aeik 2022. 9. 18. 23:37

인트로

1주차부터 정리를 한번 해야지라고 생각했었던 부동산이라는 자산의 내부수익률을 대변하는 Cap Rate를 정리해 보았다. 우선 Cap Rate와 관련된 주요 용어 및 개념을 정리 먼저 정리하였으며, 캡레이트에 영향을 주는 요인이 무엇인지 살펴보았다. 이후 오늘까지 프라임 오피스 Cap Rate 추이에 대한 해석을 어떤식으로 해야할지 시장의 컨센서스를 알아보았으며 마지막으로 최근 이슈가 되고 있는 역(-) 레버리지 현상에 대해 분석해 보았다.

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seuol property insight - 금리인상과 부동산 캡레이트의 상관관계(2022.01.18)

  • 한국은행은 기준금리를 2021년 하반기 8월, 11월 각 25bp씩 인상하였으며, 2020년 5월을 마지막으로 25bp를 추가 인하하여 역대 최저 금리 수준 0.50%를 1년 3개월간 유지 후 다시 금리 인상기 돌입하였다. 역시2022년 들어 1월 25bp를 추가 인상을 단행하게 된다.

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  • 한 나라의 기준금리, 그 나라의 화폐가치와 직결되어 대내외적으로 경제활동에 지대한 영향을 미치며, 이로인해 시중에 공급되는 통화량 변화 및 경제활동과 금융시장의 유동성이 달라지게 됨
  • 시중 금리가 낮은 수준을 유지하면 사람들은 낮은 금리를 이용한 레버리지에 중독되게 된다. 즉, 미래에 벌어들일 현금 흐름을 가정하여 신용을 현재로 끌어다쓰게되는 현상이 나타나게 됨
  • 추후 금리인상으로 인하여 받을 고통보다는 당장의 유동성 자금을 저금리에 차입하여 고수익자산인 주식, 부동산, 가상화폐 등에 투자를 하며 상대적으로 저축은 꺼려하게 되는 것
  • 그 누구도 낮은 금리의 예적금에 자신의 자산을 맡겨 남들은 투자를 통하여 큰 수익을 볼 때 상대적 박탈감을 느끼고 싶어 하지 않기 마련이기 때문
  • 금리인하기엔 상대적으로 저축시장은 위축되며 투자시장은 크게 활성화 되는 경향이 있음
  • 부동산에 한정하여 금리와 부동산투자는 어떠한 상관관계를 보일까?
  • 금리가 오르면 부동산자산가치는 오를까? 내릴까? 임대수입과 시세차익에는 어떠한 영향을 끼칠까?
  • 금리는 화폐가치를 의미하며 우리가 금융기관에 돈을 맡겼을 때 받을 수 있는 위험프리미엄의 개념임
  • 예대마진율은 우리가 맡긴 돈을 은행에서 여신으로 추후 대출투자하여 수익을 내고 이를 돌려 받는 개념
  • 은행이 우리가 맡긴 돈을 투자할 곳이 많고 그 투자처의 수익률이 높다고 하면 우리에게도 충분히 많은 이자를 내어주게됨
  • 또한 금리 인상기에는 주식도 상대적으로 크게 오르기 어려우며 부동산의 큰 폭의 호가 상승을 기대하기 역시 어려운 안정기에 돌입함
  • 우리가 흔히 말하는 부동산 캡레이트(Cap rate)는 자본환원율이라고도 불리며 내가 일정금액을 부동산자산에 투입하여 받을 수 있는 수익률의 개념임
  • NOI/자산매입가격 인데 여기서 NOI는 쉽게 풀어 설명하자면 일년간 이 부동산에서 받을 수 있는 수입의 총액(제세공과금 및 유지비 등 차감 후) 인 것임
 

추가 자료 & 리서치

 

 
 

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내 생각

캡레이트에 대한 자료를 조사하면서 많은 생각이 들었다. 11회차 vod에서 신재생에너지에 대해 멘토님께서 설명해주시면서 수상태양광 발전소의 경우 LTV 비율을 매우 높은 수준까지 끌어 올릴 수 있는 비즈니스 모델이라고 하였다. 또한 강조하셨던 것은 대체투자 자산군 마다 정해진 대출 비율이라는 것은 존재하지 않는다는 것이다. 결국 비즈니스 모델에 따라 LTV 비율이 정해지며, 여기에 부동산 개발인지, 매입 후 가치를 끌어올리며 매각을 하던지, 세일 앤 리스백을 통하던지, 풀에쿼티를 조성하던지, 리츠 혹은 부동산 펀드의 비중을 높일지, 자금 모집을 블라인드로 진행하던지와 같이 다양한 전략을 구상할 수 있다고 생각이 된다. 2022년 상반기에 거래된 판교 알파리움 타워의 경우 통상적으로 선순위와 중순위를 합친 비중이 75%정도 되는데 마스턴은 상반기 기준으로 앞으로의 시장 상황(금리 변동성을 전망)하여 이례적으로 80%까지 올리고 블라인드 펀드를 통해 투자자를 유치하는 전략을 구상하였다. 최근 진행 중인 미래에셋의 IFC 거래 또한 진행 과정에서 많은 시장 변화를 겪게 되어 주목할만한 사례라고 생각되는데 2022년 5월 우협 선정이 된 후 레버리지를 일으키는 상황에서 9월 FOMC 75bp인상을 가정하면 총 2.75%p라는 연방기금금리의 인상이 있었다. 이 때문에 미래에셋은 국교교통부 리츠 승인 거절을 받게 되어 자금을 조달하는 시점에서 레버리지를 크게 일으킬 수 있는 특성을 가진 리츠를 부동산 펀드로 구조를 변경하며까지 IFC 인수에 사활을 걸고 있다. 금융하는 사람의 입장에서 생각해봤을때 미래에셋이 여의도의 랜드마크라는 타이틀, 그리고 미래에셋이 거래에 실패하였을 때의 이미지 타격으로 돈이 되지 않는데 무리하여 거래를 밀어 붙이는 것은 아닐것이라 생각된다. 따라서 이번 거래가 역레버리지 상황을 감수 해내는 기점으로의 뉴노멀 시대가 부동산 시장에 자리잡을 수 있을지 기대가 된다.