[뉴스스크랩] 오피스 | 바로운용, 강남 바른빌딩 '매입가 1305억' 딜 클로징

인트로

프라임 오피스 거래 사례는 아니지만 3주차 과제 주제인 바른빌딩 거래 건에 대하여 조사를 해보았다. 2017년에 법무법인 바른이 이지스자산운용에 777억원(부동산매입가액)을 받고 매각하였고 이후 2021년 8월 바로자산운용이 이지스자산운용으로부터 1305억원(부동산매입가액)으로 매입을 하였다. 두번의 거래에서 주목할 부분은 첫번째 이지스가 매입할때는 부동산공모펀드를 통해 자금 조달을 하였으며 두 번째 바로자산운용이 매입할 때는 프라이빗에쿼티로 자금 조달을 하였다는 점이다.

 

기사 제목

1. 이지스코어오피스공모부동산투자신탁제117호
'재테크 솜씨' 좋은 법무법인 바른, 자사 빌딩 팔아 227억 '가외 소득'(2017.04.11)

https://www.hankyung.com/finance/article/2017041090191

 

'재테크 솜씨' 좋은 법무법인 바른, 자사 빌딩 팔아 227억 '가외 소득'

2. 바로전문투자형사모부동산투자신탁제25호
바로운용, 강남 바른빌딩 '매입가 1305억' 딜 클로징(2021.08.30)
http://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202108251646163200101319&svccode=00&page=1&sort=thebell_check_time

바로운용, 강남 바른빌딩 '매입가 1305억' 딜 클로징

 

오피스 정보

• 투자목적물 : 바른빌딩
• 소재지 : 서울특별시 강남구 테헤란로 92길 7
• 매매가 : 1305억원
• 건축 연도 : 2009년도
• 건물규모 : B6/15F
• 연면적 : 11,349.58㎡(3,433.25평)
• 대지면적 : 915.30㎡(276.88평)
• 주차정책 : 자주식 61대
• 자금 조달 구조 : 70%(900억원) 대출 / 30%(400억원) 에쿼티로 조달

출처 : 네이버 지도

기사 요약

1. 이지스코어오피스공모부동산투자신탁제117호

• '재테크 솜씨' 좋은 법무법인 바른, 자사 빌딩 팔아 227억 '가외 소득'(2017.04.11)
• 법무법인 바른, 5년 전(2012) 사들인 사옥을 매각해 70% 넘는 차익을 거둠
• 사무공간을 빌리는 다른 로펌과 달리 부동산 침체기에 빌딩을 회사 돈으로 매입한 덕분에 200억원이 넘는 '가외 소득'을 얻음
• 바른, 최근 사옥으로 사용하던 서울 삼성동 바른빌딩(사진)을 이지스자산운용에 777억원을 받고 매각
• 2012년 이 건물을 450억원에 사들인 것을 고려, 5년 만에 227억원(투자수익률 73%)의 차익을 거둠
• 바른, 이 빌딩을 이지스에 매각한 뒤 10년간 이지스에 임차료를 내고 빌딩을 계속 사용하기로함(세일앤리스백)
• 이지스는 자금 여력이 풍부한 우량 임차인에게 장기간 사무공간을 빌려주는 만큼 '임대료 미수 리스크'를 최소화할 수 있음
• 바른 역시 빌딩 매각 후 새로운 사무공간을 찾을 필요가 없다는 점에서 '윈-윈'이란 평가

2. 바로전문투자형사모부동산투자신탁제25호

• 바로운용, 강남 바른빌딩 '매입가 1305억' 딜 클로징(2021.08.30)
• 바로자산운용이 이지스자산운용이 소유해 온 강남 바른빌딩의 새주인
• 평당 가격은 바로자산운용이 입찰에서 제시한 3800만원대(연면적 기준)로 확정
• 강남권역에선 최근 대형 오피스를 중심으로 평당 3000만원 시대를 넘어 4000만원까지 거래가격이 거론되는 단계
• 바로자산운용은 바른빌딩 매입 자금을 하우스 부동산펀드와 금융권 대출을 통해 마련
• 에쿼티에 투자하는 펀드는 30%(400억원), 금융권 대출은 70%(900억원대) 수준
• 운용사들이 통상적으로 실물부동산을 인수하는 구조와 크게 다르지 않음
• 업계 관계자
• "최고가를 부른 곳들이 이탈한 것도 있지만 바로자산운용이 자금조달을 증빙한 투자확약서(LOC)를 제시하면서 매도자의 마음을 잡은것"
• "최근 강남권역 중소형 가격이 급등하면서 자금조달 여력 면에서도 상당한 가점을 준다"
• 바로자산운용은 신안그룹이 바로저축은행, 신안캐피탈 등과 함께 금융업권 확대를 위해 세운 하우스
• 신안그룹은 건설사를 모태로 골프장을 비롯 레저분야와 휴스틸로의 제조분야 등으로 확대

 

추가 자료 & 리서치

부동산담보감정가액

https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl?id=559

정책정보

이지스코어오피스공모부동산투자신탁제117호 투자설명서

공시지가, 실거래가, 공시가격, 기준시가, 개별 공시지가, 표준지 공시지가(바른 빌딩 기준)
https://makewiselife.com/%EA%B3%B5%EC%8B%9C%EC%A7%80%EA%B0%80-%EC%8B%A4%EA%B1%B0%EB%9E%98%EA%B0%80-%EC%B0%A8%EC%9D%B4/

공시지가 실거래가 차이 - 왜 두 가격이 다른가? | 쉬운남자

1. 실거래가

• 부동산이 '실제로 거래되는 가격', 이는 부동산을 사고 팔았을 때 내는 세금인 '양도세'와 '취득세'의 부과 기준이됨
• 부동산을 파는 사람 즉, 양도하는 사람은 자신이 취득했을 때(샀을 때)와 양도할 때의 차익(이익)에 대한 세금인 양도소득세를 내야함
• 부동산을 사는 사람은 취득세를 내게 되는데, 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 부과

출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템

출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템

http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

2. 공시가격

• 공시가격이란 거래 시점 말고 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금에 대한 기준이 되는 가격
• 실거래가가 거래할 때에 내는 세금인 양도세와 취득세를 매기는 기준이라면, 공시가격은 보유만 해도 내는 세금인 재산세와 종합부도산세 등을 산출할 때 기준이됨
• 공시가격은 토지와 주택 가격을 모두 포괄하는 개념임
• 공시가격은 위에서 말한 세금에 더해 건강보험료와 기초연금 산정의 기준이 됨

출처 : 국토교통부 공시가격 알리미

https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

부동산공시가격 알리미

바른 빌딩 시가 표준액(2021년 기준 공시 가격)

https://etax.seoul.go.kr/BldnStndAmtLstAction.tran#

조회/발급 < ETAX이용안내 | 서울시ETAX

경기도 “대형 오피스·상가 건물도 가격 공시제 시행해야”(2021.01.18)

• 경기도 "대형 오피스, 상가 건물 등 비주거용 부동산에 대한 공정한 과세를 위해 가격공시제를 조속히 시행해달라"고 정부에 건의
• "현행 제도상 토지와 주택은 공시가격으로 세금을 부과하지만, 비주거용 부동산의 경우 공시가격이 없는 대신, 행정안전부의 건축물 시가표준액을 기준으로 각 시/군이 재산세 과표를 고려해 세금을 부과함
• 건축물 시가표준액 기준은 건물의 층별 효용도, 임대료 수준 등 실제 가치를 반영하지 않아 시세와 차이가남
• 실제 2018년 신축된 성남시 분당구 지상 15층~지하 7층 업무용 빌딩은 매매가는 3660억원이지만 과세표준은 1835억원으로 시세반영률이 50.1%에 불과

https://www.hani.co.kr/arti/area/capital/979258.html

경기도 “대형 오피스·상가 건물도 가격 공시제 시행해야”

3. 공시지(地)가

• 실거래가와 공시가격이 주택과 토지를 포괄하는 가격이라면 공시지가란 토지에 해당하는 가격임
• 땅 위에 건축물을 포함하지 않은 땅값만 정의한 것
• 공시지가는 토지보상금과 각종 부동산세 산정 기준이 됨
• 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나뉨

4. 공시지가(공시가격)와 실거래가가 차이나는 이유

• 실거래가는 거래한 당사자 간에 정한 가격
• 공시가격은 정부에서 세금을 걷기 위해 정해놓은 가격
• 공시지가이든 실거래가이든 고정된 것이 아니라, 여러가지 상황 등에 따라 달라짐, 용도 변경이나 개발 호재 등 여러 요인에 따라 공시가격과 실거래가가 비슷하기도 하고 몇배씩 차이가 나기도함
• 공시지가는 1년에 한번만 정해지기 때문에 그 사이에 주변 개발 환경 등이 급격히 변해도 가격을 바로 반영할 수가 없음, 그래서 차이가 발생하게됨
• 통상 공시가격은 실거래가에 비해 낮음

 

새로운 내용

투자의향서(LOI, Letter Of Intent)

• 프로젝트를 시작할 때나 다른 기업을 인수할 경우, 막대한 자금이 필요
• A사와 프로젝트를 진행할 상대방이나 A사가 인수하고자 하는 기업을 소유한 기존 주주들은 A사가 이를 이행할 만큼의 자금을 보유하고 있는지 궁금할 것임
• 자신이 가진 자금을 사용할 경우도 있겠지만 자금이 부족할 경우나 레버리지를 일으키기 위해서 외부로부터 자금을 조달해야 할 경우도 생김
• '외부로부터'라 함은 대부분 금융기관, 사모펀드(PEF)로부터의 자금 조달
• A사, 금융기관으로부터 자금을 충분히 끌어올 수 있으니 걱정하지 말라고 말은 할 수 있겠지만, 거래 상대방 입장에서는 말뿐만 아니라 이를 증명할 수 있는 서류를 원하게 됨
• 이 경우, A사는 금융기관으로부터 서류를 받아서 거래 상대방에게 제출하는 게 일반적인데 이 서류에는 일반적으로 LOI와 LOC가 있음
• LOI는 투자할 의향만 있을 뿐이라는 서류
• LOI는 금융기관이 A사의 프로젝트나 기업인수에 대해 필요한 자금을 조달해 줄 의향 정도만을 가지고 있다는 것을 알려주는 서류
• 자금조달 조건을 명시한 것도 아니며, 법적인 구속력도 없는 서류
• 1. 구체적 조건은 추후협의
• 2. 내부투자심의 절차를 통해 승인을 받는 조건
• 3. 법적 구속력은 없음과 같은 내용이 적혀 있음
• A사 앞으로 발급된 금융기관의 LOI가 있다면, 거래 상대방 입장에서는 '아 A사가 이 금융기관과 자금조달에 대해 이야기를 막 시작하긴 했구나' 정도로 이해하면 됨

투자확약서(LOC, Letter Of Commitment)

• LOC는 진척이 많이 되고 난 후 발급되는 서류
• A사가 대상 프로젝트나 기업인수에 대해 거래 상대방과 구체적인 조건을 확정하고 Due Dillgence(실사)를 마무리해서 본격적으로 진행할 즈음에 금융기관이 발행해 주는 서류
• 금융기관도 이러한 자료나 조건을 바탕으로 내부적으로 대상 프로젝트나 기업인수에 대해 분석하고 자체적인 Due Diligence(실사)를 진행한 후, 내부 투자심의위원회에 이를 상정해서 승인을 받았을 때 A사 앞으로 발급을 해주는 경우가 많음
• LOC는 법적 구속력도 있으며 구체적인 자금조달 조건도 명시되어 있음
• 실무적으로 금융기관이 LOI를 발급해주는 것은 법적 구속력이 없기 때문에 해당 프로젝트 초반에 기업이 찾아와서 요청을 하면 몇 가지 사항만 검토한 후 발급을 해주는 경우가 적지 않음
• 따라서 거래 상대방의 입장에서는 LOI만 보고, 마치 이를 발급한 금융기관이 자금을 조달해 줄 것으로 100% 믿기엔 너무 이른감이 있음
• LOI는 어디까지나 모든 조건을 확인하고 이를 내부의 투자심의위원회에 올려 승인을 득하는 전제하에 투자를 하겠다는 '의향 정도만 있을 뿐'이라는 걸 나타내는 서류

https://m.blog.naver.com/PostView.naver?isHttpsRedirect=true&blogId=erniekim12&logNo=20177413398

금융기관이 발급하는 LOI와 LOC의 차이

 

바른빌딩 우협에 바로운용(2021.06.23)

• 이지스자산운용과 바른빌딩 매각자문사 에비슨영코리아는 바로자산운용에 우선협상대상자 선정을 통보, 제시 가격은 3.3제곱미터 당 3800만원 수준
• 당초 KB부동산신탁이 3.3제곱미터당 4,000만원에 육박하는 가격을 적어내 우위를 점했지만, 금융비용 부담 등을 이유로 인수를 포기
• 차순위자 한투부동신탁이 3.3제곱미터당 3,900만원을 제시했지만, 부담 등을 이유로 바로자산운용에 기회가 돌아옴
• 바른빌딩 인근에 신안빌딩이 있다는 점에서 신안그룹 차원의 베팅이 있었을 것으로 IB업계는 보고 있음
• 신안빌딩과 바른빌딩은 섬유센터를 가운데 두고 삼성역 인근에 있음

http://cn.moneta.co.kr/Service/mobile/view.asp?pageNum=4&n_id=1445&lastID=2021062315385703028&ArticleID=2021062316173903262 

[fn마켓워치]바른빌딩 우협에 바로운용

 

내 의견

일물일가의 법칙이 적용되는 오피스 건물인 바른빌딩이라는 투자목적물에 대해 진행된 성격이 다른 두 건의 거래 사례를 통해 많은 것 느끼게 되었다. 첫번 째로 공모와 사모로 자금을 조달하는 방식에서 어떤 장단점이 있느냐이다. 이는 대체투자의 대상이 되는 자산(부동산, 인프라, 벤처투자, 헤지펀드, 와인펀드, 항공기 투자, 아트펀드 등)을 매입하기 위해 자금을 조달하는 과정을 관통하는 것과 연관이 있다고 생각이 든다.

즉, 대체투자의 대상이 되는 자산의 경우 일물일가의 법칙이 적용이된다. 결국 경제학에서 말하는 수요와 공급의 측면에서, 공급이 1이다. 공급이 1이기 때문에 절대적으로 매도자가 우위에 있다고 할 수 있다.(시장 전체가 아닌 거래 대상이 되는 자산에 대한 1건의 거래라고 가정). 희소성에 의해 대체투자의 대상 자산에 대해 매입(수요)을 원한다면 또 다른 수요자(경쟁 입찰)보다 우위를 가질 수 있어야한다. 매각을 하는 입장에서 생각해보면 어떤 요소가 가장 중요할까? 매각을 하는 사업체의 경우에도 매각하여 유입된 자금에 대한 사용 계획이 있을 가지고 있을 것이다. 더 높은 수익률을 만들어 낼 수 있는 곳에 투자라던가, 아니면 차입과 관련된 유동성 문제를 해결하기 위해서던가.

그렇다면 우선협상대상자를 선정함에서 있어 레버리지를 일으키든(대출, 부채), 다른 누군가로부터 투자를 받던(에쿼티, 자기 자본금), 어떤식으로든 안정적으로 잔금 날짜에 맞춰, 자금을 융통해 올 수 있는지가 핵심이라고 할 수 있다. 계약 사항대로 자금 마련을 원활히 할 수 있는 거래 대상인지 여부가 가장 중요할 것이다. 이제 매입자는 전략을 짜야하며 우위를 선점할 수 있는 금융 구조를 만들어야하는 것이다. 여기서 모든 금융 기법과 전략(메자닌, 리파이낸싱, 인수금융, 선순위, 후순위, 대출조건, 대출 금리 수준, 블라인드 펀드, 애드 벨류 등등등)이 파생된다고 생각이 든다.

이제 처음으로 돌아와 공모와 사모의 핵심적인 차이점은 거래를 종결할 수 있는 가능성에 있다고 생각이 든다. A에서 B로의 자금 이동은 결국 완결성이 보장되어야한다. 아무리 보증금을 내고 계약을 하였든 구두로 약속을 하였든 자금 이동이 완결되기 전까진 의미가 없다. 여기서 신용과 관련된 것 또한 개입이 되어야한다.

이러한 관점에서 부동산 특히 대체투자 시장의 경우, 특히 거래 규모가 큰 건이 많기 때문에, 그리고 대체할 자산이 없기 때문에 사모 시장이 활성화 되어있다고 한다. 아래 기사에서 볼 수 있듯, 사모의 경우 자금 출자자들의 이해관계가 끈끈이 엮여 있다고 할 수 있다. 결국 이러한 특성은 거래를 종결시킬 수 있는 힘으로 작용하게 되기 때문에 사모가 공모 보다 더 유리한 점이 있다고 생각이 된다. 특히 바른빌딩의 두 번째 거래건에서 바로자산운용의 경우 이지스자산운용에게 LOC를 제시하여 확실한 지급 보증을 어필하였고 이는 더 높은 금액을 제시한 KB부동산신탁, 한투부동신탁을 제치고 바른빌딩을 인수할 수 있었다고 생각이 된다.

 

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=201705250100039280002386&lcode=00

신안그룹, '박순석 1인 지배' 체제 확고