[뉴스스크랩] 오피스 | 종로타워 매각, SK그룹 탓 조기 종영되나

인트로

CBD 권역으로 현장 실사를 나가 종각역 근처 입지를 돌아다니며 SK서린빌딩과 종로타워를 살펴보았다. 어제에 이어 오늘은 종로타워과 관련된 이슈를 기사를 통해 정리해 보았는데 가장 눈에 띄었던 키워드는 거래에 있어 우선매수권을 행사하는 것이 변수로 작용할 수 있다는 것이었다.

 

기사 제목

종로타워 매각, SK그룹 탓 조기 종영되나(2022.02.25)

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202202231536461560109223&lcode=00

종로타워 매각, SK그룹 탓 조기 종영되나

 

오피스 정보

• 투자목적물 : 종로타워
• 소재지 : 서울 종로구 종로2가
• 매매가 : 9,903억원
• 건축 연도 : 2017년
• 건물규모 : B6/25F
• 연면적 : 60,601㎡(18,331.80평)
• 대지면적 : 5,007.90㎡(1,514.89평)
• 주차정책 : 자주식 273대

 

기사 요약

• 서울 도심권역(CBD) 랜드마크 빌딩으로 꼽히는 종로타워가 매물로 나옴
• SK그룹의 존재가 매각 흥행에 미칠 영향에 관심이 쏠림
• SK그룹 계열사가 최근 임대차 계약을 체결하는 과정에서 우선매수권을 확보해 잠재적 투자자 입장에서는 부담을 느낄 수 있따는 점이 지적
• 24일 투자업계에 따르면 SK그룹은 지난해 말 종로타워 소유주 KB자산운용과 11개층에 대한 임대차 계약을 맺음
• 이 과정에서 SK그룹은 향후 종로타워를 인수할 수 있는 우선매수권(Call Option)을 확보
• 부동산투자업계 관계자
• "종로타워 우선매수권은 SK그룹이 작년 가을경부터 KB자산운용과 협의할 떄부터 논의됐던 것으로 안다"
• 작년 9월경 SK그룹의 종로타워 인수설이 불거짐
• 당시 사정에 밝은 관계자
• "KB자산운용은 최근 서울 오피스(업무시설) 시장 상황을 고려할 때 경쟁입찰을 진행하는 방안이 투자금 회수(엑시트)를 극대화할 것으로 판단"
• 그 후 KB자산운용은 올초 국내 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 보냄
• 이번 주 에비슨영코리아/존스랑라살(JLL)코리아 컨소시엄을 매각주관사로 낙점하면서 KB자산운용은 경쟁입찰 의지를 지속적으로 내비치고 있음
• 하지만 부동산투자업계에서는 SK그룹이 우선매수권을 보유하고 있어 입찰 흥행에 영향이 불가피할 것으로 봄
• SK그룹이 작년 인수를 추진했던 것으로 시장에 알려진 데다가 최근 그룹 부동산운용 계역사가 보폭을 넓히고 있어서임
• 미래 먹거리를 책임질 계열사들이 입주하는 만큼 향후 임대차와 관련해 불편이 생기지 않도록 세심한 장치를 마련하는 게 필요하다는 점도 지목
• SK그룹은 신성장동력인 친환경 사업을 담당하는 계열사를 종로타워에 집결할 계획
• 현재 SK온, SK지오센트릭, SK에코플랜트, SK E&S, SK에너지, SK임업 등이 종로타워에 입주할 예정으로 알려짐
• KB자산운용이 매각주관사를 통해 입찰을 실시하면 SK그룹이 참여할 가능성을 배제할 수 없다는 분석
• 실제 SK그룹은 그룹에 필요하다고 판단되는 부동산은 과감하게 인수했음
• 서울 도심권역(CBD) 오피스 3.3제곱미터당 거래금액 최고가를 세우기도 했음
• SK리츠는 작년 7월 SK서린빌딩을 약 1조 30억원에 인수, 평당 3955만원
• 이 기록은 아직 깨지지 않고 있음
• 다만 종로타워가 CBD 랜드마크 빌딩의 하나로 꼽히는 데다가 최근 서울 주요 업무권역 프라임 급오피스빌딩 인수 경쟁이 치열해진 만큼 입찰에 다수의 원매자가 참여할 수 있다는 반론 존재
• 입찰 경쟁을 뚫고 종로타워를 인수하게 되면 SK그룹이 임차인인 만큼 안정적인 운용이 가능하다는 장점도 있음
• 최근 진행된 CBD 오피스빌딩인 을지로 유안타증권 사옥 매각 입찰은 캡스톤자산운용, 데이원자산운용, 마스턴투자운용, 이지스자산운용 등 다수의 부동산운용사가 참여해 순조롭게 진행됐음
• 우선협상대상자인 캡스톤자산운용은 3.3제곱미터당 3000만 후반대를 제시해 비교적 높은 가격 수준에 거래를 앞두고 있음

내 의견

유안타증권 빌딩 매각건을 조사하였을 때도 JR자산운용이 매입함에 있어 유안타증권의 우선매수권 행사가 변수가 될 수 있다는 기사를 접하였었다. 기사를 좀 찾아보았을때 세일앤 리스백 형식으로 매각 주체 법인이 유동성, 신사업 투자를 위해 우선매수권을 함께 임대차 계약에 포함하여 매도를 진행하는 사례가 많아 보였다. 이는 추후에 재매입 의향을 가진것으로 판단이 되며 이것이 우선협상대상자가 경쟁입찰에서 우위를 접하였다 하더라도 콜옵션 권리 행사시 매입을 행사할 수 있게되는 것을 알게 되었다. 이런 권리가 공정 입찰 경쟁을 저해한다고도 하는데 앞으로 거래건에서 우선매수권에 행사된 사례를 눈여겨 보며 어떤 점이 문제가 되고 이러한 행사권이 시장에 미치는 영향을 고려하여 시장을 바라보아야겠다.