[대체투자] 오피스 | 22년 1분기, 2분기 프라임 오피스 거래사례

인트로

savills - 2022 한국 상업용 부동산 시장 전망(2022.03.15 발행) 리포트 보고서에 의하면 2021년 프라임 오피스의 전체 순흡수면적은 10년 내 최대 규모를 기록하였고 프라임 오피스에 대한 신규 수요가 높은 상황이었음을 알 수 있다. 또한 주요 권역(YBD, CBD, GBD)의 공실률 모두 하락하였으며 임차인 업종의 경우 IT 및 FinTech 기업의 수요가 강했음을 알 수 있었다. 역대 최대 거래규모를 기록하였으며 최저금리의 영향으로 높은 시장 유동성이 매입경쟁 심화를 불러 일으켜 프라임 오피스 가격이 상승한 것으로 해석된다. 이후 2022년에 접어들면서 높아진 인플레이션으로 인해 연준의 경우 3월, 5월, 6월, 7월 각각 25bp, 50bp, 75bp, 75bp 씩 인상하며 현재 2.25~2.50% 레인지를 형성 중이며, 한은의 경우 1월, 4월, 5월, 7월, 8월 각각 25bp, 25bp, 25bp, 50bp, 25bp 씩 인상하며 현재 2.50%를 형성하고 있다. 급격한 기준금리 인상이 주요 권역의 프라임 오피스 시장의 거래에 어떤 영향을 미쳤는지 포인트를 두고 정리해 보았다. 4주차 데일리 주제가 리서치 리포트 요약과 관련된 주제이기에, 주요 부동산 종합컨설팅 회사에서 발간하는 마켓 리서치 1Q/2022, 2Q/2022 리포트의 주요 거래 사례만 발췌하여 정리하였다.

2022년 1Q, 2Q 프라임 오피스 주요 거래 사례

1Q/2022

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savills - 서울 프라임 오피스 마켓 Q1/2022(2022.04.27 발행)

판교 알파리움타워 1조 원에 매각 완료…오피스 최고가 경신(2022.07.09)

• 투자목적물 : 판교 알파리움타워 1,2동
• 소재지 : 경기도 성남시 분당구 판교역로 145 / 경기도 성남시 분당구 대왕판교로 606번길 10
• 매매가 : 1조원 1천억원, 3.3㎡ 당 약 3000만원
• ARA코리아 -> 마스턴투자운용

https://www.sedaily.com/NewsView/2621R67LAD

[시그널] JLL, 판교 알파리움타워 1조 원에 매각 완료…오피스 최고가 경신

크래프톤, 이마트 성수본사에 1.2조 베팅(2021.10.20)

• 투자목적물 : 이마트 성수점
• 소재지 : 서울 성동구 뚝섬로 379
• 매매가 : 1조원 2000억원대
• 이마트 -> 미래에셋자산운용(크래프톤과 컨소시엄)

https://paxnetnews.com/articles/79446

크래프톤, 이마트 성수본사에 1.2조 베팅 - 팍스넷뉴스

'강남P타워' 매각···코크렙양재리츠 9년만에 청산(2022.02.15)

• 투자목적물 : 강남P타워
• 소재지 : 서울 서초구 양재동 11-149
• 매매가 : 4245억원
• 한강에셋자산운용 -> 코람코자산신탁

https://paxnetnews.com/articles/83687

'강남P타워' 매각···코크렙양재리츠 9년만에 청산 - 팍스넷뉴스

 

클래시스, 1250억원 유형자산 양수 결정(2021.10.20)

• 투자목적물 : 클래시스타워(구_안제타워)
• 소재지 : 역삼동 718-2 및 718-3
• 매매가 : 1250억원
• 교정공제회 -> 클래시스

https://www.pharmnews.com/news/articleView.html?idxno=108109 

클래시스, 1250억원 유형자산 양수 결정 - 팜뉴스

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JLL - 2022 Q1 서울 오피스 및 리테일 시장 동향(2022.04.20 발행)

https://www.jll.co.kr/ko/trends-and-insights/research/korea-property-digest-q1-2022

2022 Q1 서울 오피스 및 리테일 시장 동향

LG전자, 서울 가산A연구소 매각 추진(2021.08.25)

• 투자목적물 : LG전자가산A연구소
• 소재지 : 서울 금천구 디지털로10길 56 LG전자가산 A
• 매매가 : 2600억원
• LG전자 -> 안창건설

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202108231337566480105716&lcode=00

LG전자, 서울 가산A연구소 매각 추진

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GenstarMate - 22년 1/4분기 Market Report(2022.04.26)

2Q/2022

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savills - 서울 프라임 오피스 마켓 Q2/2022(2022.07.21발행)

한토신, 리츠 앞세워 역삼 멀티캠퍼스 인수(2022.04.22)

• 투자목적물 : 역삼 멀티캠퍼스
• 소재지 : 서울 강남구 테헤란로 212
• 매매가 : 2582억원
• 삼성SRA자산운용-> 한국토지신탁

https://paxnetnews.com/articles/85989

한토신, 리츠 앞세워 역삼 멀티캠퍼스 인수 - 팍스넷뉴스

케이리츠, 분당M타워 팔아 1200억 차익(2022.04.20)

• 투자목적물 :분당 엠타워
• 소재지 :경기 성남시 분당구 구미로 8
• 매매가 : 2700억원
• 케이리츠투자운용-> 한국토지신탁

https://www.fnnews.com/news/202204201829154513

케이리츠, 분당M타워 팔아 1200억 차익

현대인베스트먼트, 서대문 웨스트게이트타워 매각(2022.08.09)

• 투자목적물 : 웨스트게이트타워
• 소재지 : 서울 서대문구 충정로 70
• 매매가 : 2280억원
• 현대인베스트먼트자산운용 -> 하인즈

https://paxnetnews.com/articles/90483

현대인베스트먼트, 서대문 웨스트게이트타워 매각 - 팍스넷뉴스

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JLL - 2022 Q2 서울 오피스 및 리테일 시장 동향(2022.07.20 발행)

https://www.jll.co.kr/ko/trends-and-insights/research/korea-property-digest-q2-2022

2022 Q2 서울 오피스 및 리테일 시장 동향

SK리츠, 5000억 규모 분당 SK U타워 품는다(2022.05.16)

• 투자목적물 : SK U-타워
• 소재지 : 경기 성남시 분당구 성남대로343번길 9 에스케이유타워
• 매매가 : 5000억원
• SK하이닉스 -> SK리츠

https://m.sedaily.com/NewsView/2663W4OLJL#cb

[단독] SK리츠, 5000억 규모 분당 SK U타워 품는다

코람코더원리츠, 강남역 에이플러스에셋타워 자산 편입(2022.09.05)

• 투자목적물 : SK U-타워
• 소재지 : 서울 서초구 강남대로 369
• 매매가 : 4300억원
• 코람코자산신탁 -> 코람코자산신탁(코람코더원리츠)

https://www.yna.co.kr/view/AKR20220905042500002

코람코더원리츠, 강남역 에이플러스에셋타워 자산 편입 | 연합뉴스

JR투자운용, 3080억원에 강남 에이프로스퀘어 빌딩 인수(2022.05.18)

• 투자목적물 : 강남 에이프로스퀘어
• 소재지 : 서울 서초구 서초대로 77길 55
• 매매가 : 3080억원
• 마스턴투자운용 -> JR투자운용

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/05/437467/

[단독] JR투자운용, 3080억원에 강남 에이프로스퀘어 빌딩 인수

NH아문디자산운용, 유안타증권 빌딩 매각 완료(2022.05.02)

• 투자목적물 : 유안타증권빌딩
• 소재지 : 서울 중구 을지로 76
• 매매가 : 3080억원
• NH-아문디자산운용 -> 캡스톤자산운용

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/05/02/2022050200050.html

NH아문디자산운용, 유안타증권 빌딩 매각 완료

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GenstarMate - 22년 2/4분기 Market Report(2022.07.26)

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3Q/2022
마스턴운용, 금호아시아나 옛 광화문 본사 ‘콘코디언’ 인수(2022.09.16)
https://cm.asiae.co.kr/article/2022090814031275984

마스턴운용, 금호아시아나 옛 광화문 본사 ‘콘코디언’ 인수

SK그룹, 종로타워 인수대금 7600억원 마련… ‘그린 캠퍼스’ 조성(2022.09.06)

https://biz.chosun.com/industry/company/2022/09/06/DOZVXMIV4JABLCGRQYLBQ6B5D4/

SK그룹, 종로타워 인수대금 7600억원 마련… ‘그린 캠퍼스’ 조성

내 의견

주요 권역(GBD, CBD, YBD)의 프라임 오피스 거래 사례를 정리해 보면서 기사 내용에서 대부분 언급되는 이야기는 서울 강남, 종로, 여의도 등 주요 상업지구를 중심으로 오피스난이 심화되며 매각가가 예상보다 높은 현상이 나타나고 있다고 한다. 9월 FOMC에서 시장의 컨센서스는 75bp 인상이지만, 뉴스 기사 등에서 100bp까지 언급될 정도로 다른 금융자산에 대한 전망은 불확실한 상태이다. 하지만 오피스 시장, 특히 프라임 오피스에 대한 수요는 금리인상 기조와 관계 없이 탄탄하며 이는 가격 하방 압력을 지지하는 상황이라고 판단이 된다. 따라서 주요 권역 부동산 리츠를 현재 시장 상황에서 포트폴리오에 담는 것은 꽤 좋은 전략이라고 생각이 들었다.


또한 가장 최근에 거래가 이루어지고 있는 종로타워의 경우, 4주차 실사 스터디 주제인데, SK서린빌딩, 그랑서울, 더케이트인타워와 함께 기사 내용(SK그룹은 지난 5월부터 종로타워에 그린 사업을 담당하는 6개 계열사 직원들이 근무하는 ‘그린 캠퍼스’를 운영하고 있다. SK E&S, SK에너지, SK온, SK지오센트릭, SK임업, SK에코플랜트 등이 입주해있다. 인수가 마무리되면 종로타워는 SK그룹의 친환경 사업을 주도하는 컨트롤타워 역할을 할 전망이다.)의 목적하에 SK타운을 조성하기 위하여 거래가 진행될 예정이다. 이러한 포인트에 맞추어 4주차 실사를 가보도록 해야겠다.