[뉴스스크랩] 오피스 | NH아문디자산운용, 유안타증권 빌딩 매각 완료

인트로

CBD권역의 오피스 빌딩인 유안타증권 빌딩에 대해 조사해 보았다. 또한 블라인드 펀드가 현재 맞이한 국면에 대해 조사를 해보았다. 2018년 이전까지만 하더라도 서울 오피스 시장 시장에서 3.3 제곱미터당 3,000만원 이상의 가격을 구경하기 어려웠다고 하는데 2018년 삼성물산이 매각하는 강남역 삼성물산빌딩이 3.3제곱미터당 3,050만원에 거래된 이후 웬만한 프라임 오피스들은 3.3제곱미터당 3,000만원을 넘고 있는 상황이 지속되고 있으며 이젠 4,000만원대를 바라보는 중이라고 한다. 이와 같이 자산 가격이 크게 오름에 따라 블라인드펀드가 자산가격을 따라가지 못하는 현상까지 나타나고 있는 상황이라고 한다.

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다음은 한 애널리스트가 펀드 규모가 커질수록 특정 자산에 대한 경쟁이 줄어들고 수익을 높이는데 도움이 되냐는 질문에 대해 브루스 플랫 브룩필드 최고경영자(CEO)가 다음과 같이 대답했다고 합니다. "우리가 경쟁할 수 있는 사람이 많지 않거나 우리와 경쟁할 자본이 있는 사람이 많지 않기 때문에 비즈니스 규모를 통해 우리가 할 수 있는 거래를 차별화할 수 있습니다. 우리는 비즈니스의 핵심 속성 중 하나로 대규모 거래를 통해 프랜차이즈를 계속 차별화하고 있습니다. 우리가 유일한 것은 아니지만 그렇게 많지는 않습니다. 이는 우리에게 분명한 이점이고 비즈니스에 매우 긍정적입니다.". 이 말을 들어보면 왜 그렇게 국내 부동산 전문 자산운용사가 브랜드화에 사활을 거는지 짐작이 되며 앞으로의 금리 인상, 경제 둔화 및 침체 국면 진입, 고인플레 수준의 상황에서 부동산 시장이 어떤식으로 흘러갈지에 포인트를 두고 작성해 보았다.

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기사 제목

NH아문디자산운용, 유안타증권 빌딩 매각 완료(2022.05.02)

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/05/02/2022050200050.html

NH아문디자산운용, 유안타증권 빌딩 매각 완료

 

오피스 정보

• 투자목적물 : 유안타증권 빌딩
• 소재지 : 서울 중구 을지로 76
• 매매가 : 3060억원
• 건축 연도 : 1987년
• 건물 규모 : B4/16F
• 연면적 : 28,024.46㎡
• 대지면적 : 2,735.40㎡
• 주차정책 : 무료주차 50평당 1대 / 유료주차 23만원

출처 : 네이버지도

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기사 내용 요약

• NH아문디자산운용은 서울 을지로 유안타증권 빌딩의 매각을 2022년 2월, 완료
• 이번 거래로 인수 후 5년 만에 누적 투자수익률 약 95%를 달성하는 성과를 거뒀음
• NH아문디자산운용은 2017년 5월 농협그룹 계열사들이 출자한 블라인드펀드와 연기금 등 외부기관들로 투자자를 구성해 유안타증권 빌딩을 2141억원에 인수했음
• 시장 상황 및 펀드 만기 시점을 고려, 2022년 4월 3060억원에 매각을 마무리
• 이는 3.3㎡ 당 3610만원에 해당되는 금액으로 CBD(도심업무지역) 중 지난해 거래된 SK서린빌딩에 이어 두 번째로 높은 금액
• 올 2월 실시한 입찰엔 캡스톤자산운용, 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 마스턴투자운용, KB자산운용 등 다수의 매수 희망자가 참여했음
• 매매가격 및 자금조달 능력 등 딜 클로징의 안정성을 고려해 캡스톤자산운용이 우선협상자로 선정됐음
• 1987년 9월 준공 후 2011년 리모델링을 하였음
• 추가 용적률 적용이 가능할 것으로 예상돼 매수자인 캡스톤자산운용은 본건을 향후 을지로를 대표하는 업무 자산으로 재건축할 예정
• 박학주 대표이사
• "2016년 설정한 부동산 블라인드 펀드를 통해 매입한 유안타증권 빌딩을 성공적으로 매각했다"
• "향후에도 범농협 계열사간 협업을 통한 시너지를 강화하고 해외 부동산, 인프라 등 투자처 발굴에 주력해 대체투자를 지속적으로 늘릴 계획"

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추가 자료 & 리서치

을지로 유안타증권빌딩 매각, 내달 8일 입찰(2022.02.03)

• 서울 도심에 위치한 입지조건으로 치열한 경쟁 예상, 유안타증권의 우선매수권 행사 여부를 주요 변수로 지목
• 유안타증권이 세일앤리스백 방식으로 사용 중인 건물로, 안정적인 임대수익을 노리는 자산운용사들이 대거 입찰에 참여할 것으로 예상
• 유안타증권 빌딩의 재개발 가능성에 베팅하려고 하는 부동산 개발업체들도 참여 여부를 저울질 중
• 서울 도심인 을지로에 위치한 만큼 입지조건은 탁월
• 주요 변수로 유안타증권의 우선매수권 행사 여부가 있음
• 가장 높은 가격을 써내 우선협상대상자로 선정돼도 유안타증권이 우선매수권을 행사하면 '헛수고'가 됨
• 유안타증권 빌딩은 준공 후 줄곧 동양종금증권(유안타증권의 전신)이 소유해온 건물임
• 2012년 동양그룹에 경영위기가 발생, 하나자산운용에 사옥을 매각, 이후 세일앤리스백 방식으로 유안타증권이 사용
• 이후 하나자산운용이 건물매각을 추진, 2017년 4월 동양자산운용을 우선협상대상자로 선정
• 하지만 유안타증권이 '우선협상대상자가 써낸 금액에 0.5%를 가산한 가격으로 건물을 되살 수 있다'는 우선매수권을 행사
• 이후 유안타증권이 지정한 제3자에게 제공할 수 있다는 계약조항에 따라 NH아문디자산운용에 빌딩을 넘김
• 4년 만에 유안타증권 빌딩 매각을 추진 중인 NH아문디자산운용, 1000억원에 가까운 시세차익을 남길 것으로 봄
• 최근 서울 광화문과 을지로 등 도심권역(CBD)의 오피스빌딩 몸값이 3.3제곱미터 당 4,000만원에 육박하기 때문
• 기준금리 인상으로 오피스빌딩 가격 상승세가 꺾이긴 했지만 그래도 3.3제곱미터 당 3500만원 이상은 충분하다는 평
• 3.3제곱미터 당 3500만원을 적용할 경우 유안타증권 빌딩의 몸값은 3000억원에 육박
• 부동산업계 관계자
• "CBD 지역의 대로변에 위치한 대형 건물, 희소성이 상당하다"
• "최근 시장 상황이 썩 좋지 못하지만 그럼에도 3000억원은 충분해 보인다"

https://paxnetnews.com/articles/83224

을지로 유안타증권빌딩 매각, 내달 8일 입찰 - 팍스넷뉴스

 

캡스톤자산운용, 을지로 유안타증권 빌딩 품었다(2022.02.21)

• 입찰에서 더 높은 가격을 제시한 원매자가 있었지만, 매각 측에서 거래종결(딜클로징) 능력을 갖춘 캡스톤자산운용을 선택
• 캡스톤자산운용은 향후 유안타증권과 우선매수권에 관한 협의에 나설 계획
• 부동산투자업계에 따르면 입찰에서 데이원자산운용이 3.3제곱미터 당 약 4,100억원을 제시, 최고가를 써냄
• 이는 CBD 최고가를 웃도는 수준
• 작년 7월 SK리츠가 인수한 SK서린빌딩 거래는 3.3제곱미터 당 3,955만원에 이뤄지며 최고가 기록을 세움
• 매각측, 시장 상황을 고려해 단순히 제안 금액뿐 아니라 딜클로징 능력 등을 전반적으로 살핀 뒤 캡스톤자산운용을 우협으로 선정했다는 후문
• 캡스톤, 입찰에서 3.3제곱미터 당 4,000만원이 넘는 가격을 제시하지는 않음. 3,000만원 후반대로 알려짐
• 가격은 상대적으로 낮지만 빌딩을 매입할 때 지분(에쿼티, Equity) 투자자뿐 아니라 대출(론)을 제공할 대주까지 전부 확보한 덕분에 매각측에서 후한 점수를 줬다고 알려짐
• 입찰 참여자 내외부에서는 유안타증권이 우선매수권을 행사하기 어려울 것으로 봄
• 유안타증권이 직접 매입하기에는 자금 문제가 걸리고 제 3자에 양도하더라도 캡스톤자산운용이 제시한 가격이 낮지 않은 수준이라는 점이 부담
• 업계에서는 유안타증권이 캡스톤자산운용과 협상해 향후 유리한 임차 조건을 얻어내는 데 집중할 것으로 보고 있음
• 캡스톤, 유안타증권이 우선매수권 행사를 검토하는 기간에도 접촉해 적극적으로 협상에 나설 계획을 세운 것으로 알려짐

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202202181422394160101311&lcode=00

캡스톤자산운용, 을지로 유안타증권 빌딩 품었다

 

캡스톤운용, 유안타증권빌딩 3060억에 품었다(2022.03.16)

• 캡스톤, 서울 을지로 유안타증권빌딩을 3060억원에 품었음
• 우선매수권을 보유한 유안타증권이 권한을 행하치 않기로 매각 측에서 통보
• 유안타증권빌딩은 용적률을 추가로 활용할 수 있는 여지가 있는 만큼 캡스톤자산운용은 '애즈 이즈'(as-is) 즉 현재 상태 그대로 운용이 아닌 개발형 모델로 투자함
• 매각주관사, 우협대상인 캡스톤이 조성하는 PFV(프로젝트금융투자회사)에 유안타증권빌딩 매입 권한을 4월 말까지 부여
• PFV는 부동산 개발 사업이 대형화 되면서 나타나는 리스크를 관리하기 위해 만들어진 SPC
• 용적률은 638.5%, 1987년 9월 준공, 약 35년이 된 만큼 건축법상 대수선을 통해 10% 규모 용적률을 추가적으로 활용할 수 있는 여지가 있는 것으로 알려짐, 개발형으로 매각이 된 배경
• 유안타증권과 마스터리스(책임임차) 계약이 오는 9월에 끝나는 것도 한몫
• 하나자산운용, 부동산 펀드의 만기가 다가오자 이 빌딩을 매물로 내놨고, 안방보험 계역 동양자산운용을 우협대상자로 선정
• 유안타증권은 2012년 이 빌딩을 하나자산운용에 매각하면서 '우선협상대상자가 써낸 금액에 0.5%를 가산한 가격으로 건물을 되살 수 있다'는 우선매수권을 행사
• 우선매수권을 유안타증권이 지정한 제3자에게 줄 수 있다는 계약 조항에 따라 유안타증권, NH아문디자산운용을 빌딩 매입 주체로 선정한 바 있음
• NH아문디자산운용은 NH농협은행과 NH농협생명, NH투자증권 등 NH금융그룹 계열사와 농협중앙회 등이 출자한 블라인드 펀드를 활용해 이 건물을 매입
• IB업계 관계자
• "유안타증권 사옥은 입지 조건이 탁월한 물건인 만큼 시장에서 가치를 높게 인정 받았다"
• "입찰에는 캡스톤자산운용을 비롯해 마스턴투자운용, 이지스자산운용, 디앤디인베스트먼트, 네오밸류, 데이원자산운용 등이 참여한 바 있다"

https://www.fnnews.com/news/202203160909338230

[fn마켓워치]캡스톤운용, 유안타증권빌딩 3060억에 품었다

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새로운 내용

우선매수권 행사

우선매수청구권(right of first refusal, 우선매수권)은 기업 간 M&A에서 주로 활용된다. 사전적 정의는 이해관계자가 보유 주식을 제3자에게 처분하고자 할 때 제3자 대신 투자자가 같은 조건으로 해당 주식을 매수할 수 있는 권리다.

-> 쉽게 말해 거래 계약 시 일정 프리미엄을 지불(할인, 유리한 계약 조건 제시와 같이 어떠한 형태로든)하고 다시 구매하거나 우선 매수권을 제3자에게 부여할 수 있는 권리를 약속한 것(옵션과 유사)

https://www.fnnews.com/news/202203160909338230

[fn마켓워치]캡스톤운용, 유안타증권빌딩 3060억에 품었다

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202003230018551240108677&lcode=00

부동산 '우선매수권'의 변질

 

용적률

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마스터리스

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블라인드 펀드

크게 오른 자산 가격, 따라가지 못하는 블라인드 펀드 - Seoul Property Insight(2022.08.26)

https://seoulpi.co.kr/79662/

사이즈의 한계에 부딪힌 블라인드펀드, 진화가 필요한 시기 - 서울프라퍼티인사이트

 

 

내 의견

유안타증권빌딩 거래건을 조사하며 블라인드 펀드 방식의 자금 조달이 방식이 꽤 오래 전부터 사용된 방식인 것을 알게 되었다. 또한 블라인드 펀드 출자 구성원이 NH아문디자산운용과 최근 급성장한 부동산 전문 자산운용사가 서로 다른 구성을 가졌음을 알 수 있었다. 이지스나 마스턴의 블라인드 펀드 구성원은 주로 기관투자자가 많은 자금을 투자하였고 NH투자증권, NH아문디자산운용과 같은 금융지수가 있는 회사의 경우 계열사를 통한 출자가 주가 되어 이루어진 블라인드 펀드라고 생각이 된다. 오히려 현재와 같이 부동산 매입 거래 중 금리 인상과 같은 변수로 대출 금리 상승, 캡레이트가 하락하는 경향을 보여 투자자 모집이 어려운 상황에서 아무래도 금융지주가 있고 계열사의 자금력이 탄탄한 회사의 경우, 딜을 마무리함에 있어 큰 힘이 될 수 있을 것이라는 생각이 들었다. 하지만 이는 여의도 파크원까지의 기준이라고 생각이 되며 올 상반기 프라임 오피스 거래 사례를 보면 성수동 이마트, 판교 알파리움 타워 거래건과 같이 1조원이 넘는 금액의 거래가 잘 마무리 되었던 걸 보면 새로운 분기점을 맞이하고 있지 않은지 생각이 든다.