[대체투자] 뉴스스크랩 | 이마트 본사·성수점 매각… 현금 1조원 확보

 

인트로

알파리움타워(BBD), 에이프로 스퀘어(GBD), 권역별로 하나씩 알아 보았는데 오늘은 CBD, GBD, YBD, BBD에 이어 IT, 게임업체 등 여러 기업들에게 관심을 받고있는, 앞으로 새롭게 부상할 업무지구인 성수동 권역의 이마트 본점 매각 사례를 분석해 보기로 하였다. 1주차 VOD 내용에서 핵심적으로 멘토님께서 언급하셨던, "대체투자는 유동성 희생에 대한 대가이다"라는 관점에서 매수자는 무엇을 포기하고 얻었으며, 매도자는 어떤 기회비용에 대한 대가를 희생하며까지 선택(매수)을 했는지, 그리고 이러한 이해 관계 속에서 협상은 누구 쪽으로 유리하게 흘러갔는지에 대한 포인트를 잡고 분석을 해보았다.

1. 기사제목

이마트 본사·성수점 매각… 현금 1조원 확보(2021년 10월 19일)

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2021/10/19/2021101900041.html

이마트 본사·성수점 매각… 현금 1조원 확보

 

2. 오피스 정보

• 투자목적물 : 이마트 성수점
• 소재지 : 서울 성동구 뚝섬로 379
• 매매가 : 1조원 2000억원대
• 건축 연도 : 2001년도
• 건물규모 : B3/20F
• 연면적 : 99,474㎡(30,091평), 프라임 오피스
• 대지면적 : 19,359㎡(5,856평)
• 주차정책 : 자주식 1164대

출처 : 네이버 지도

 

3. 기사 요약

• 이마트가 미래에셋 컨소시엄에 성수동 사옥 매각하는 양해각서를 체결
• 이마트, 약 1조원에 달하는 현금을 확보하게 될 전망
• 2021년 10월 18일 성수동 본사 사옥, 토지 및 건물을 미래에셋 컨소시엄에 매각하기 위한 양해각서 체결
• 매매계약 체결, 2021년 11월로 예정, 소유권 이전 및 잔금수령 2022년 1월로 예정
• 모든 절차 마무리 시 2023년 상반기에 이마트는 성수 본사를 미래에셋 컨소시엄에 넘기게 됨
• 미래에셋 컨소시엄은 미래에셋자산운용과 크래프톤 등이 맺은 컨소시엄
• 업계에서 성수 본사 부지를 복합건물로 재건축 한 뒤, 크래프톤 본사 사옥으로 사용될 것으로 예상
• 성수 사옥에 입점했던 이마트 성수점, 해당 재개발 이후 일부를 분양받아 재출점한다는 계획
• 이번 매각으로 이마트는 1조원 2000억원대의 현금을 확보하게 될 것으로 전해짐
• 이마트가 적극적으로 뛰어들었던 M&A 자금으로 활용될 가능성이 높음
• 이마트, 2021년 2월 프로야구단 SK와이번스 1000억원에 인수
• 2021년 6월 3조 4000억원 규모의 이베이코리아를 인수
• 2021년 7월 스타벅스커피 코리아의 지분 17.5%를 4742억원에 인수
• 이마트, 향후 새로운 본사 사옥을 찾겠다는 판단
• 이마트 관계자
• "현재까지 차기 본사 사옥은 결정된 바 없다"고 말함(2022년 4월 20일 기준, 서울 성수동을 떠나 남대문, 서울 시청 인근 오렌지센터 빌딩으로 옮길 계획)

 

4. 추가 자료 & 리서치

거래 관련 이슈

매도자 측(이마트)

• 이마트는 성수동 본사 건물을 매각한 후에 얻은 현금/자금으로 이커머스 등 디지털 자산에 투자할 계획을 가지고 있다고 합니다. 통상적으로 본점/본사 같은 경우 기업의 이미지와 직결된 상징성이 크기 때문에 잘 매각하지 않는다는 특징을 가진다고 합니다. 하지만 정용진 부회장이 평소 신년사 등에서 '디지털 자산화'라는 말을 줄곧 강조하며 "부동산이라는 '성'이 아닌 디지털이라는 '길'에 미래를 걸겠다"라는 언급이 이마트 본사 매각을 통해 '고정된 오프라인 자산에 더 이상 목을 매지 않겠다'는 선언을 직접 실행에 옮긴 결과라고 볼 수 있다고 생각됩니다. 이는 칭기즈칸이 '성을 쌓는 자는 망하고, 길을 만드는 자는 흥한다'고 했던것을 비유로 들 수 있겠습니다. 성수동 이마트는 게임업체 크래프톤이 인수를 하였고 이마트 성수점 매장은 '세일 앤 리스백'(매각 후 재임차) 방식으로 남기며 본사는 옮기기로 결정했습니다.
• 여기서 매도자 측의 1조 2000억원이라는 금액에 대한 매각이 실행된 이유를 유동성 희생에 대한 대가의 관점에서 바라볼 수 있습니다. 즉, 부동산(이마트 본점)이라는 대체 투자 자산에 유동성이 묶여 있는 상태(리스크)에서 낼 수 있는 수익보다 이커머스 등 디지털 자산에 투자하여 리스크를 감당하며 얻을 수 있는 수익을 더 높이 평가하기 때문에 이러한 결정을 했다고 생각됩니다. 결국 리스크의 크기는 다를 수 있겠지만 IRR 관점에서 우위를 가진다고 판단한 것으로 생각됩니다. 또한 본사를 매각한 이유 중 하나로 성수동 일대의 부동산 가치 상승이 영향을 미쳤다고 합니다.

이커머스 시장과 이마트

• 디지털 자산 투자에는 큰 자금이 필요하며 물류 거점 확보, 배송 경쟁력 모두 갖추어야합니다. 이마트는 디지털 기업 전환을 작년(2021년)부터 시행했고 노후 점포를 미래형 점포 바꾸는 중에 있습니다. 그 사례로 피킹&패킹(PP)센터를 들 수 있는데 PP센터에선 신세계의 쓱닷컴을 통해 들어온 고객 주문을 집품, 포장하는 작업이 이뤄집니다. 이마트 점포 수는 159개이며 이 중 120여 곳을 PP센터로 탈바꿈시켰다고 합니다. 현재(2022년 4월 20일 기준) 하루 최소 200 ~ 최대 5000건의 온라인 장보기를 소화할 수 있는데 이마트는 여기에 더해 하루 3000건 이상의 주문을 처리 가능한 대형 PP센터를 올해 대거 확보할 계획이며 이는 더 많은 자금 투입이 필요한 시점이라고 합니다.
• 또한 2021년 이마트는 이베이코리아(현 지마켓글로벌) 인수를 위해 3조 4400억원을 투입했으며 풀필먼트 시설 확보에도 나섰는데 이를 위해 지속적인 자금이 투입돼야 하며 이 부분에 성수 이마트 매각을 통해 확보된 1조원 이상의 자금을 투자할 계획이라고 합니다. 이커머스 시장에서 자금은 실탄이 되며 투자금 확보가 생존의 키가 되는 상황이며 쿠팡, 마켓컬리 모두 같은 이유라고 합니다. 기사에선 생존이라는 말로 표현을 했는데 이는 단순히 금융이라는 관점에서 보면 돈에 대한 대가(투자함으로서 얻을 수 있는 수익)가 더 크기 때문에 시장의 방향성이 바뀌고 있다고 생각이듭니다.

http://news.bizwatch.co.kr/article/consumer/2022/04/19/0001

[인사이드 스토리]이마트, 남대문으로 간 진짜 속내는

매수자 측(크래프톤 & 미래에셋운용)

• 이번 성수동 이마트 본사 매각에서 나타난 특징, 입찰 전부터 '엔드 유저'를 잡고 있는 곳이 이번 경쟁에서 우위를 점할 것이라는 얘기가 돌았다고 합니다. 즉 개발 후 오피스를 실제 사용할 임차인인 최종 사용자를 누가 잡고 있는가가 거래에서 우위를 취할 수 있는 요소로 작용했다는게 업계의 평가라고 합니다. 이번 이마트 본사를 오피스로 개발 후 사용할 계획을 가진 크래프톤, LF, SM엔터테인먼트, 스마일게이트가 이번 입찰에 관심을 보였었습니다. 
• 최근 상업용 부동산의 두 가지 특징이 있는데 첫 번째로 오피스 개발 사업에 실제 오피스를 사용할 기업들이 컨소시엄을 이뤄 참여를 하는 경우가 늘고 있다고합니다. 즉 실수요자와 재무적투자자(FI)가 손을 잡고 오피스를 개발하는 사례가 늘고 있는 추세입니다. 또한 오피스 개발 사업에서 실수요자, 디벨로퍼, 투자자가 컨소시엄을 구성/검토하는 곳들 역시 있다고 합니다. 
• 실수요자를 참여시키는 것은 안정적이고 유리한 구조를 가질 수 있기 위함인데, 실수요자인 기업이 참여하면 자산을 장기적으로 가져가는 구조를 짤 수 있고 실수요자의 의지에 따라 공격적으로 가격을 써낼 수 있기 때문에, 지금 같은 인플레이션 상황에서 우량 자산에 대한 수요가 높아 자산 가치가 고평가된 상황에서 입찰 경쟁에서 협상을 유리하게 끌고 올 수 있는 전략이될 수 있다고 합니다. 이번 성수동 이마트 입찰 역시 크래프톤과 미래에셋운용 컨소시엄이 주목을 끌었던 이유로 보고 있습니다.

 

최근 테크 기업들의 입장 및 임대인 우위 구조로의 전환

• 최근 가파른 성장세를 보이는 테크 기업들이 많은데, IT기업들이 오피스에 많은 투자를 하는건 전 세계 공통적인 현상이라고 합니다. 오피스를 각 기업의 입맛에 맞게 업무 환경을 구축할 수 있기 때문이라고 합니다. 구글, 아마존 역시 터미널, 백화점 등을 인수해 리모델링하여 오피스로 사용 중입니다. IT 기업의 가장 중요한 것은 인력 채용과 그 인력이 유출되지 않도록 유지하는 것인데 이때 업무환경도 중요한 요소로 작용하기 때문에 오피스를 맞춤형으로 설계한다고 합니다. 임차하는데는 한계가 있기 때문에 직접 매입을 하는 추세가 있다고 합니다. 크래프톤 역시 업무 공간 뿐 아니라 스튜디오 공간도 필요한 상황이기에 이러한 선택을 했다고 생각됩니다.
• 이러한 추세로 보았을 때 오피스 임대 시장의 구조적인 변화도 고려해 볼 필요가 있다고 합니다. 몇 년 전만해도 임차인 우위 시장이었지만 현재 임대인 우위 시장으로 돌아섰으며 IT 기업들의 오피스 수요가 기하급수적으로 늘어나고 있는 상황입니다. 판교가 수년째 제로 공실률 수준 유지하는 것을 보면 오피스 수요가 식지 않고 있다고 봅니다.
• 이때 기업들은 오피스를 임차하는 것 보다 차라리 직접 소유 및 개발 사업 초기 단계에 들어가 오피스를 확보하는 전략을 취하고 있는 상황입니다. 임대인 우위 시장이 되다 보니 임대차 계약 협상에서 불리한 입장에 놓일 수 있으며 원하는 공간을 제 때 확보하기 어려울 수가 있기 때문입니다. 이러한 상황을 잘 아는 임대인이 협상에서 자신들에게 유리한 구조로 임대차 계약을 맺으려고 할 수 있다고 합니다.
• 테크 기업의 고속 성장에 따른 오피스 수요가 증가하면 증가할수록 공간에 대한 수요에 따른 불리한 계약 조건으로 거래가 성사되는 경우가 잦아질 것이라고 합니다. IT기업의 경우 젊은 직원의 비중이 높아 대도시를 떠날 수 없는 고충이 있다고 합니다.

 

실수요자와 운용사와의 협업 증가 및 BTS

• 앞으로 기업들이 상업용 부동산 투자 시장에서 기관들의 노하우를 활용하기 위해 컨소시엄을 구성하는 사례가 많아질 것으로 예상되며 실수요자의 입장에서도 운용사/기관투자자 입장에서도 유리한 구조를 짤 수 있어 윈윈할 수 있을 것이라 보고있습니다.
• 또한 실수요자 기업들이 오피스 개발 초기 단계부터 참여하는 BTS(Build-to-Suit)형태로 늘어날 것으로 보고 있습니다.

https://seoulpi.co.kr/36266/

오피스 시장의 경쟁 우위 전략, '실수요자' 확보 - 서울프라퍼티인사이트

 

5. 새로운 개념

양해각서(MOU)

양해각서(Memorandum of Understanding, MOU)는 정식계약 체결에 앞서 행정기관 또는 조직간 양해사항을 확인하기 위해 작성하는 문서로, 보통 법적 구속력은 갖지 않는다.

https://ko.wikipedia.org/wiki/%EC%96%91%ED%95%B4%EA%B0%81%EC%84%9C

양해각서 - 위키백과, 우리 모두의 백과사전

 

컨소시엄

컨소시엄은 공통의 목적을 위한 협회나 조합을 말한다. 컨소시엄은 라틴어로 동반자 관계와 협력, 동지를 의미한다. 컨소시엄을 증권업계와 관련해 사용할 때는, 공사채나 주식과 같은 유가증권의 발행액이 지나치게 커 증권 인수업자가 단독으로 인수하기 어려울 때 이를 매수하기 위해 다수의 업자들이 공동으로 창설하는 인수조합을 일컫는다. 

https://www.moef.go.kr/sisa/dictionary/detail?idx=2551

[시사경제용어사전] 컨소시엄(Consortium)

 

세일 앤 리스백

‘세일 앤 리스백’ 방식은 기업들이 사옥을 매각하되, 기존 영업장 또는 사무실 용도로 임차해 사용하는 것이다.

https://www.sisafocus.co.kr/news/articleView.html?idxno=137013 

기업들 ‘세일 앤 리스백’ 채택하는 이유는? - 시사포커스

 

피킹&패킹 센터

신세계그룹의 온라인쇼핑몰인 SSG닷컴이 자체 당일 배송인 '쓱배송' 물량을 확대하기 위해 이마트 소재 온라인 물류 처리 공간 PP센터(픽킹·패킹센터) 확장에 나선다. 

https://www.hankyung.com/economy/article/202111045426g

SSG닷컴, '쓱배송' 물량 확대…이마트 대형 PP센터 늘린다

 

풀필먼트(포장발송 일괄 대행)

풀필먼트(Fulfillment)란 물류 전문업체가 상품의 입고, 포장, 배송 등 판매자를 대신해 주문한 제품이 물류창고를 거쳐 고객에게 배달하기까지의 전 과정을 일괄적으로 처리하는 것을 말한다.

https://www.coldchainnews.kr/mobile/article.html?no=23886 

온라인시장 핵심 ‘풀필먼트’ 미래물류 주도

 

재무적 투자자(FI) vs. 전략적 투자자(SI)

전략적 투자자(Strategic Investors)는 기업이 인수, 합병을 하거나 대형 개발 사업 등을 벌일 때 자금을 지원하는 투자자를 말한다. 이들은 실제로 경영권을 확보하거나 사업을 영위할 목적으로 자금을 조달한다. ‘전략적 목적’이 있는 것이다. 이와 달리 재무적 투자자(Financial Investors)는 경영권에는 관심이 없고 오로지 차익만을 노린다. 

https://www.ajunews.com/view/20101206000327

[맛있는 금융] SI와 FI의 차이점은 무엇? | 아주경제

 

디벨롭퍼

부동산 개발업자(real estate developer)는 부동산 개발(real estate development)을 총체적으로 관리 감독 개발하는 주체를 말한다. 건물의 가치뿐 아니라 주변 지역의 가치를 끌어올리며, 이는 불가분하게 도시재생, 커뮤니티 활성화와 연계된다. 따라서 디벨로퍼는 공공기관과 함께 도시계획과 도시개발을 이끌어내는 주체다

https://ko.wikipedia.org/wiki/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0_%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%97%85%EC%9E%90

부동산 개발업자 - 위키백과, 우리 모두의 백과사전

 

BTS(Build-to-Suit)
임차인 요구조건에 따라 설계·건축한 뒤 임대하는 BTS(Build-To-Suit) 방식으로 이뤄졌다.

https://www.mk.co.kr/news/stock/view/2015/11/1105505/

`리츠업계는 물류센터를 사랑해` 온라인쇼핑 성장 겨냥 적극 투자

 

6. 나의 생각

이마트 성수동 본사를 매각 건을 리서치하며 알아본 바로 협상에 있어서 이번 거래는 매도자와 매수자, 재무적 투자자 모두 윈윈이 되는 거래였다는 생각이 들었다. 매도자인 이마트, 신세계는 이커머스 시장에서의 우위 선점할 의도로 사업 확장을 위한 자금 확보를 위해 성수점을 매각하여 현금을 확보하였고 여기에 리스크를 낮추기 위해 '세일 앤 리스백' 방식을 취하며 이마트 성수점은 임차하는 방식으로 그대로 유지하며 적절하게 현금을 확보할 수 있었다고 생각이 된다. 실제 현업에 있는 컨설팅 회사 직원 "판교나 강남은 사실상 빈 오피스가 없고 도심의 경우 체감상으로는 5% 이하, 여의도도 1%대 정도로 느껴진다. 오피스 수요는 많은데 예정된 공급은 없다 보니 실제 임대차 업무를 보는 입장에서는 빈 공간을 찾기 어려워 난리인 상황이다.", 외국계 부동산 회사 대표 "향후 5~7년 간은 역대 최대의 임대인 우위 시장이 될 것으로 예상됩니다"를 빌어 생각해 보았을때 매수자인 크래프톤의 경우 앞으로 임대인 우위 시장에서 오피스를 임대하는 방식으로 재계약할 경우 거래, 협상에서 불리한 조건으로 체결될 가능성이 큰 시장 상황을 바라 보았을때 이번 이마트 매수를 통해 앞으로 새로운 업무 지구 권역으로 부상하게 될 성수에 오피스를 둘 수게 되어 전략적인 선택을 했다고 생각된다. 또한 재무적 투자자인 미래에셋운용 역시 교직원공제회, 농협중앙회의 투자를 끌여들여 자금 조달을 확보하였고 여기에 더하여 미래에셋운용의 펀드, 미래에셋증권 PI로 자금을 조달 할 수 있게 되어 최종적으로 엔드 유저인 크래프톤과 적절한 컨소시엄을 통해 큰 수익을 바라 볼 수 있게 되었다고 생각이 든다. 

https://seoulpi.co.kr/70873/

임대인 절대 우위 시장으로 가는 풍경들 - 서울프라퍼티인사이트

https://seoulpi.co.kr/58102/

교직원공제회, 성수동 이마트 본사 개발 사업에 2,400억원 투자 - 서울프라퍼티인사이트

https://signalm.sedaily.com/NewsView/263C6ACRQV/GX1501

이마트 성수점 개발 계획 완료…교공·농협 등 참여