[대체투자] 뉴스스크랩 | 알파리움타워 1조원에 팔려…판교 오피스 최고가 경신

인트로

이번 데일리 주제는 하나대체투자자산운용 2022년 하반기 글로벌 상업용 부동산 전망에서 제시 된 상반기 주요 오피스 거래 중 가장 큰 거래액으로 매각된 판교 오피스라는 타이틀이 눈에 띄어 조사를 해보았다. 조사하면서 찾아본 내용들이 VOD 이론 수업에서 언급된 내용들과 많이 겹쳤는데 특히 인플레이션 헤지와 관련된 언급, 유동성을 포기한 프리미엄에 의해 대체투자 자산이 거래 된다는 내용이 VOD를 시청할 당시에는 와닿지 않았지만 직접 기사를 찾아 거래 관련 이슈를 정리하다 보니 한층 깊게 이해가 가능해서 좋았다.

 

1. 기사 제목

 

알파리움타워 1조원에 팔려…판교 오피스 최고가 경신(2022.02.07)

https://economist.co.kr/2022/02/07/realEstate/realEstateNormal/20220207112049924.html

알파리움타워 1조원에 팔려…판교 오피스 최고가 경신

 

2. 오피스 정보

• 투자목적물 : 판교 알파리움타워 1,2동
• 소재지 : 경기도 성남시 분당구 판교역로 145 / 경기도 성남시 분당구 대왕판교로 606번길 10
• 매매가 : 1조원 1천억원, 3.3㎡ 당 약 3000만원
• 건축 연도 : 2015년 11월
• 건물규모 : B3/13F
• 연면적 : 112,254㎡(33,957평), 프라임 오피스
• 대지면적 : 34,032㎡(10,294.68평)
• 주차정책 : 무료주차 55평당 1대
• 임차인 구성 : 전체 임대 면적의 80%, 엔씨소프트/삼성 SDS

출처 : 네이버지도, 알파리움타워 1동(좌), 2동(우)

3. 기사 요약

• 판교 랜드마크 알파리움타워 1조원에 매각, 판교 오피스 거래 시장 최고가 경신
• JLL/CBRE가 ARA 코리아의 공동 전속 매각 자문사 역할을 수행
• 싱가폴 부동산투자사 ARA 코리아, 2017년 사업시행자 알파돔시티(PFV)로 부터 알파리움타워 매입, 약 5년 만에 매각
• ARA는 보유 5년 만에 매입가의 두 배 가격에 매각, 5,000억여 원에 달하는 시세차익을 손에 넣음
• ARA -> 마스턴투자운용, 약 1조원에 매각(3.3㎡ 당 약 3,000만원)
• ARA는 2017년 매입 이후 지속적인 자산관리, 신규/재계약을 통해 안정적인 임차인으로 구성
• 전체 임대 면적의 80%를 국내 빅테크 대기업인 엔씨소프트/삼성SDS가 임차
• 임대율 95%의 안정적인 임대 수익
• 장재훈 JLL 코리아 대표
• "경기 불확실성으로 좋은 입지, 탄탄한 임차인 구성을 보유, 우량 자산에 대한 투자자 경쟁 치열"
• "알파리움 타워 판교 상업지역에 입지, 희소한 프라임 오피스로 판단"
• "IT 기업들의 최고 집적지인 판교권역에 대한 국내외 기관 투자자들의 관심"
• "IT 산업 성장에 따라 판교 권역은 임대 수요 증가/자산가치 상승이 나타날 것"
• 장기적 저금리 기조, 유동성이 커지고 투자자산 매입 경쟁 치열
• 서울 오피스 매매 시장과 함께 판교 오피스 매매 시장도 호조세
• JLL에 따르면 판교 권역, A등급 오피스에 대한 IT 기업의 수요 증가, 2017년 이후 지속적으로 0%대 공실률을 기록
• 판교 권역, 첨단산업을 기반으로 발전한 4대 핵심 업무 권역으로 성장
• JLL 관계자
• "판교 오피스 신규 공급과 재계약 시점, 큰 폭으로 상승 중인 임대료"
• "유사 업무 권역인 강남 권역의 제한적인 공급과 판교 권역에 대한 많은 수요를 감안, 향후에도 계속 낮은 공시률을 유지할 것"

https://www.sedaily.com/NewsView/2621R67LAD

[시그널] JLL, 판교 알파리움타워 1조 원에 매각 완료…오피스 최고가 경신

https://www.thebell.co.kr/free/Content/ArticleView.asp?key=202111091627586560104357&svccode=01

마스턴투자운용, '1조' 알파리움타워 품는다

 

4. 추가 자료 & 리서치

거래 관련 이슈

• 한국 오피스 시장의 핵심 권역으로 부상한 판교, 흔치 않은 프라임 오피스 빌딩에 투자할 기회, 국내외 기관투자자들의 관심이 뜨거웠음
• 싱가포르투자청(GIC), 국민연금, M&G 등 대거 참여, 최종적으로 마스턴투자운용이 우선협상대상자로 선정
• 특이 사항으로 작년 10월 중순 입찰부터 잔금 납입까지 3개월만에 빠르게 마무리 되었음
• 거래 규모, 거래 시기, 거시적인 경제 환경 변수 고려 상당히 난이도가 높은 거래였음
• 알파리움 이외에도 밀레니엄 힐튼 호텔, 성수동 이마트 본점 등 비슷한 시기, 규모 역시 1조원이 넘는 3건이 동시 진행되고 있는 시장 상황
• 매도자 측, 3개월 만에 빠르게 거래를 완료해야할 사정이 있었다고 추정가능, 즉 매도자 측의 유동성에 문제가 있었던 상황
• 매수자인 마스턴 역시 1조원이 넘은 거래는 부담스러운 점

* 연말은 투자자들의 인사 이동이 몰려 심사가 지연되는 경우가 다반사

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매수자 측 거래 전략

• 알파리움타워 입찰 2021년 10월 21일에 진행, 최종 우협 선정 11월 중순(한국 기준금리 2021년 8월 26일, 11월 25일 각각 25bp 인상)
• 기준금리 인상에 따른 대출 금리, 단기간 상승의 대외 매크로 변수가 투자자들의 부담으로 작용
• 역마진에 대한 우려로 일부 투자자 참여 포기
• 금리 인상에 대한 우려를 해소하기 위해 마스턴, 이례적으로 선순위와 중순위 비중을 처음으로 80%까지 끌어올림
• 선순위와 중순위를 섞어 3.5~3.6%수준의 수익률을 제시하며 투자자를 유치하는 전략 활용
• 선순위 투자자 중 70%가 중순위에도 투자함
• 선순위 6,400억원, 중순위에서 1,500억원을 조달
• 알파리움타워의 담보대출 만기 5년, 금리 인상기에 유리하게 작용할 것
• 마스턴 입장
• "알파리움타워의 임대료 상승률이 금리 인상 리스크를 충분히 헷지 가능"
• "최근 판교 오피스 시장 분위기 감안, 물가 상승과 연동돼 인플레 헤지가 가능하다는 판단"

*알파리움타워, 물가상승률과 3% 중 높은 것을 기준으로 임대료를 갱신되게 계약

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자본 조달 구조

• 마스턴, 알파리움툼타워 인수를 위해 조달한 전체 에쿼티(equity) 2,860억원 중 우선주 760억원, 보통주 2,100억원
• 통상적으로 우선주 비중이 높은데 그 반대
• 최근 우선주 수익률 보존을 위해 보통주 비중을 높게 가져가는 현상이 있음
• 알파리움타워 인수 역시 우선주 비중을 낮춰 투자자 모집을 용이하게 가져가는 전략을 취함
• 우선주 투자자
• 전반기 4.5년 매년 4.5%, 후반기 4.5년 매년 5.5%, 평균 5%수준 수익률 보장 받음
• 매각 차익 고려 IRR 7% 후반에 참여
• 보통주 투자자
• 블라인드펀드로 참여 후반기 운용 및 매각 성과에서 큰 수익을 가져가는 구도
• 매각 차익 우선주, 보통주 투자자 각각 8대 92로 나눠가지는 구조
• 보통주 투자자가 더 큰 리스크를 지는 것에 대한 보상
• 블라인드 펀드 투자자, 대출 투자자가 동일했던것이 수월하게 자금을 조달했었던 이유

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블라인드펀드 vs. MAP(M&G Asia Property Fund) 코어 펀드

• 위와 같은 자금 조달 구조 보다 블라인드펀드의 경쟁력이 인수전에서 주도권을 쥘 수 있었던 본질적 이유
• 막판 치열한 경쟁사 영국계 투자자 M&G는 MAP 코어 펀드를 활용해 인수전에 참여
• 거래 완료 가능성을 높이기 위해 자금력이 있는 곳을 우선순위로 둠
• 마스턴이 이 같은 전략을 세운 바탕, "판교 오피스 시장에 대한 확신과 자신감이 깔려 있었기 때문"
• 마스턴에서 알파리움 타워를 인수한 팀, 과거 판교 그래비티 호텔과 탑빌딩 등에 투자한 곳
• 과거 경험을 통해 판교 지역에 대한 시장 잠재력을 높게 평가

https://seoulpi.co.kr/52585/

마스턴이 알파리움타워 인수전에서 주도권을 쥘 수 있었던 이유 - 서울프라퍼티인사이트

 

5. 새로운 개념

블라인드펀드 vs. MAP(M&G Asia Property Fund) 코어 펀드

숏리스트
적격인수후보
https://www.ajunews.com/view/20220405170138546

버거킹 M&A 숏리스트, 3~4군데로 압축…BHC 포함 | 아주경제

에쿼티(equity)
Equity, in general, is usually not a top priority for businesses when insolvency occurs, but equity investors are typically compensated for this extra risk by higher returns.
https://www.investopedia.com/articles/investing/030415/difference-between-private-and-public-equity.asp

The Differences Between Private and Public Equity

프라이빗에쿼티(Private Equity)
프라이빗에쿼티(Private Equity)란 증권시장과 같은 '공개(public)'시장이 아니라 기업 경영진과 '개별적(private)' 협상을 통해 지분을 인수하는 방식으로 투자하는 자금을 말한다.
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=29100

<시사금융용어> 프라이빗에쿼티(Private Equity) - 연합인포맥스

역마진
이처럼 마진을 내지 못하는 상황을 역(逆)마진이라고 부른다. 수신금리가 여신금리보다 낮은 정상적인 상황은 순(順)마진이라고 한다.
https://www.mk.co.kr/news/special-edition/view/2013/03/177001/

[경제용어산책] 역마진

프라임 오피스
프라임 오피스는 4만9587㎡(1만5000평) 이상의 오피스 건물을 말한다.
https://magazine.hankyung.com/business/article/201812319210b

‘공유 오피스’가 이끄는 한국의 프라임 오피스 시장

REF(Real Estate Fund, 부동산 펀드) vs. REITs vs PFV vs. SPC
REF(부동산펀드)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 집합투자기구를 설립하고, 이를 중심으로 부동산 및 관련 대출·유가증권 등에 투자하는 부동산 간접투자상품을 의미한다. 넓은 의미의 부동산 펀드로는 「부동산투자회사법」 상의 부동산투자회사(리츠), 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 「자본시장법」)에 의한 부동산집합투자기구, 외국계 투자펀드 등을 포함하지만, 일반적으로 국내에서는 좁은 의미의 부동산펀드로서 「자본시장법」 상의 부동산집합투자기구만을 의미한다.
https://www.funddoctor.co.kr/board/aboard/content.jsp?name=fund_abc&MOTU_GB=&page=1&number=290

Fund Doctor - 펀드닥터

https://www.kait.com/reits/01.php

한국자산신탁

https://www.ajunews.com/view/20210806134947480

'​리츠'가 뜬다는데 '리츠'가 뭐냐고요 | 아주경제

연면적 vs. 대지면적 vs. 용적률 vs. 건폐율
선순위 vs. 중순위 vs. 후순위

6. 나의 생각

마스턴의 알파티움타워를 매입한 배경과 진행 절차 등에 대해 조사를 해보면서 3개월만에 빠르게 거래 협상을 끝냈다는 점이 눈에 띄었다. 결국 어떤 거래든 그 거래가 성사되기 위해서는 매수자, 매도자 측에서 각자의 기회비용과 비교해 거래할 가치가 충분하다고 판단 될 때 거래가 이루어진다. 하지만 1조원이라는 정말 큰 금액의 거래가 불과 3개월만에 이루어졌다고 생각해보면 매도자 측에서는 급하게 팔지 않으면 안되는 어떤 이유가 있었다고 생각된다. 내부 사정은 ARA코리아 거래 당사자만 알테고 외부적으로 공개되는 자료가 아닐테니(아님 못찾는 것일 수도) 그 사정이 있었다고 추측을 하지만 확실한 것은 유동성에 문제가 있어 팔지 않았을까. 결국 현금이나 유동성을 가져야할 내부 사정으로 팔았을 것이고 이것이 마스턴이 협상을 하는 과정에서 유리한 점으로 작용했지 않을까도 생각이 든다. 또한 펀드 구성 전략에서 금리 인상기에 임대료 수익까지 오른다고 판단하여 인플레에 대한 헤지를 하는 방식으로 전략을 구상했다는 것이 신기했다. 물론 경쟁사 보다 좀 더 좋은 조건이기 때문에 그것이 유인으로 작용한 것 또한 명확하다. 여기에 더하여 자금력 또한 거래에 있어서 중요한 변수로 작용할 수 있다는 것을 생각해 볼 수 있었다. 결국 리스크에 대한 보상, 유동성, 펀드 전략, 자금 조달 구조 등 모든 것을 고려하여 상대적으로 느린 템포로 구상, 설계하고 이를 실제로 실행하여 수익을 내는 이 대체투자 시장에 리포트를 작성하며 더욱 매력을 느끼게 되었다.