[대체투자] 뉴스스크랩 | JR투자운용, 3080억원에 강남 에이프로스퀘어 빌딩 인수

인트로

9.3일자 데일리에서 판교 알파리움 타워를 조사하면서 " BBD(Bundang Business District)와 유사 업무 권역인 강남 권역의 제한적인 공급과 판교 권역에 대한 많은 수요를 감안..."이라는 기사 내용이 눈에 들어왔었다. 유사 업무 권역인 강남 권역의 공급 제한 때문에 판교 권역에 대한 오피스 수요가 많아 공실률이 적다는 사실을 토대로, 강남권역의 오피스가 어떤 이유로 거래가 되었는지 궁금하여 강남 P 타워와 에이프로 스퀘어 둘 중 고민하였는데 마침 에이프로 스퀘어의 매도자가 마스턴이며, 2022년 2월 7일 알파리움 타워에 대한 매수 절차 완료 후 두달 뒤에 매도한 건물이라 더욱 궁금하여 에이프로 스퀘어에 대한 오피스 분석을 해 보았다.

1. 기사제목

JR투자운용, 3080억원에 강남 에이프로스퀘어 빌딩 인수(2022.05.18)
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/05/437467/

[단독] JR투자운용, 3080억원에 강남 에이프로스퀘어 빌딩 인수

2. 오피스 정보

• 투자목적물 : 에이프로스퀘어
• 소재지 : 서울시 강남구 강남대로 502
• 매매가 : 3080억원
• 건축 연도 : 2011년도
• 건물규모 : B5/15F
• 연면적 : 27,220㎡(8,234평), 대형 오피스
• 대지면적 : 2,169㎡(656평)
• 주차정책 : 무료주차 128평당 1대
• 임차인 구성 : 전체 면적의 43%, 두산중공업 / 37%, WeWork

출처 : 네이버 지도

3. 기사 요약

• 제이알투자운용, 강남대로 인근 에이프로스퀘어 매입 절차 마무리, 매입금액 3080억원
• GBD(강남권역)의 정보통신(IT)업계를 중심, 풍부한 임차수요를 바탕으로 임대료를 끌어 올린 뒤 매각, 차익을 극대화한다는 목표
• 지하철 2호선 강남역, 9호선 신논현역 사이에 위치
• 2022년 2월 말 마스턴투자운용으로부터 우선협상대상자로 선정된 지 2개월만의 거래
• 금리 인상 이슈에도 무난하게 딜을 클로징 했다는 업계 평가
• 부동산 매매대금을 비롯, 취득부대비용 모두 포함, 전체 투자금액 3420억원
• 제이알투자운용은 신탁형 펀드를 설정해 1271억원을 사모 방식으로 조달
• 제이알투자운용은 펀드를, 선순위/후순위 투자자로 나누고 손실과 성과를 차등배분하는 손실차등형 상품으로 설계
• 강남 에이프로스퀘어, 마스턴투자운용이 운용하던 '마스턴밸류애드일반사모부동산투자신탁제49호'가 2019년 3월 매입해 보유한 자산
• 이 부동산 펀드, 국민연금/산재기금/군인공제회/현대해상 등이 수익자로 참여
• 당시 강남 에이프로스퀘어 거래 가격 2040억원, 이번 매각을 통해 1000억원의 시세차익을 거둠
• 2011년 준공돼 강남권역(GBD) 오피스들 중에 비교적 신축에 속함
• *5월 28일 신사~강남, 신분당선 연장에 따른 신논현역 개통 및 향후 용산역 추가 연장 등 주변 개발 호재 기대 가능성
• 주요 임차인 두산중공업/WeWork, 안정적인 임대 수익 거둘 수 있다는 평가
• 강남권역, IT업체를 중심으로 임차 수요가 풍부, 서울 주요 업무권역 중 가장 낮은 0%대 공실률을 기록
• 부동산업계 관계자
• “해당 부동산은 국내 최대 상권 중 하나인 강남역 상권에 위치, 근생시설에 대한 임차인의 선호도가 높음"
• "가파른 임대료 상승을 보이고 있어 당분간 우호적인 시장 상황이 지속 될 것으로 보임"
• 제이알투자운용 관계자
• "에이프로스퀘어의 실질 임대료는 완공 후 내년말까지 임차하고 있는 두산중공업의 임대료가 주위 시세 대비 낮은 수준"
• "JR운용, 강남권역의 높은 임대 수요를 바탕, 주변 시세를 고려, 임대료 현실화 등을 통해 순영업이익(NOI)을 레벨업 시키는 밸류애드 전략을 구사, 건물의 가치를 더욱 끌어올릴 계획"

*2016년 8월 30일 착공한 신사 ~ 강남 구간은 2022년 5월 28일에 개통했고 아직 착공되지 않은 용산 ~ 신사 구간은 공사기간 6년 소요 후 2027년을 개통 예정일로 잡고 있지만, 2021년 하반기 현재 사업의 진척이 거의 없는 수준이기에 2027년 개통도 불가능해 보인다.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20160829144000003

신분당선 연장 신사∼강남 구간 착공…2022년 개통 | 연합뉴스

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020052684041

신분당선 '강남~용산' 2단계 연장 늦어져…2027년에나 개통

4. 추가 자료 & 리서치

거래 관련 이슈 및 매수자 측 거래 전략

• 이미 부동산 IB업계에선 용도 변경을 활용한 밸류 애드가 활발히 진행되고 있었고 현재도 진행 중이라고 한다.
• 즉, 부동산 규제, 개발 포화 등으로 우량 부지 확보가 어려우며 이미 서울 주요 권역 대부분 개발이 이루어져 있기 때문에 가치가 떨어진 자산을 매입하여 리모델링을 거쳐 수익성을 확보하는 밸류 애드 전략이 이미 트렌트로 자리잡은 것이 시장의 상황이다.
• 이러한 흐름에서 보았을 때 마스턴에서 이미 리모델링을 계획하였고 리모델링이 진행 중이었던 건에 대해서 JR운용이 인수 받아 추가적인 개발을 통해 추가 수익(NOI)을 확보하겠다는 점은 매수자 입장에서 꽤나 리스크 부담이 적은 좋은 선택이라고 생각이 들었다.

자금 조달 구조

• 신탁형 펀드를 설정해 1271억원을 사모 방식으로 조달
• 제이알투자운용은 펀드를, 선순위/후순위 투자자로 나누고 손실과 성과를 차등배분하는 손실차등형 상품으로 설계

출처 : 교보증권 리서치, 금융/미드스몰캡 김지영, RA 박성국

https://seoulpi.co.kr/66429/

2022. 05. 22 - 서울프라퍼티인사이트

마스턴투자운용은 2018년 12월 결성한 블라인드펀드인 '마스턴 밸류애드 전문투자형 사모부동산신탁 제1호'를 활용해 에이프로스퀘어를 매입했다. 2019년 3월 거래가 완료됐다. 매매금액은 2040억원이다. / 마스턴투자운용은 작년 10월 국내 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 배포하며 에이프로스퀘어 매각을 본격적으로 시작했다. 그 후 프레젠테이션(PT)를 거쳐 쿠시먼앤웨이크필드코리아·에이커트리 컨소시엄을 매각주관사로 선정했다.
https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202203021436131240104559&lcode=00

JR투자운용, 강남 에이프로스퀘어 우협 선정

'애즈 이즈’(as-is)' 즉 현재 상태 그대로 운용이 아닌 개발을 통해 추가적인 밸류애드(가치추가창출)를 기대 한 것으로 보인다.
https://v.daum.net/v/20220304071719133

[fn마켓워치]JR투자운용, 강남 에이프로스퀘어 품었다

5. 새로운 개념

매각주관사
http://www.newslock.co.kr/news/articleView.html?idxno=42380

[이슈로 본 뉴스 속 아리송한 용어 ㉞ 주간사·주관사] 매각 담당하는 회사는 주간사? 주관사? -

손실차등형 펀드
손익 차등형 펀드란 수익증권을 선순위·후순위로 분리한 펀드를 말한다. 후순위 투자자는 선순위 투자자의 수익·손실을 특정 수준까지 보장해준다. 국내에선 뉴딜·소부장펀드를 비롯해 일부 사모펀드가 이 같은 구조를 채택하고 있다.
https://www.sedaily.com/NewsView/26236JQV69

'뉴딜펀드 과세 공백 메우겠다'…업계 의견 수용한 정부

6. 나의 생각

자료들이 제한적이지만 뉴스를 통해 유추해 볼 수 있는 특이점이 있어 다음과 같은 의문점들을 생각해보았다. 이번 거래에선 이미 매도자 측인 마스턴투자운용이 2018년 12월 결성한 블라인드펀드인 '마스턴 밸류애드 전문투자형 사모부동산신탁 제1호' 자체를 JR운용에 매각하여 차익을 얻었다는 것이다. 뉴스 기사에서 매수자 측에선 리모델링이 완공이 된 후에 임대료를 주변과 비슷한 레벨로 맞춰 NOI를 높이는 방식을 취하겠다는게 JR운용사의 입장인다. 여기서 첫 번째로 이미 리모델링이 진행 중인 건에 대해 거래가 진행되었다는 점이다. 이러한 경우 매각 가치를 어떻게 산정하는지, 어떤 요인들을 고려하여 매도가를 산정하는지가 매우 궁금해졌다. 리모델링을 함으로써 얻을 수 있는 것은 눈에 보이지 않는 무형적인 가치를 가진다고 생각이 드는데, 과연 가치를 산정하는 방법이 무엇일지가 궁금해졌다. 이 부분들은 차후 비즈니즈 모델, 수익성 분석을 할때 고려해 보아야할 부분으로 남겨 놓아야겠다. 두 번째로 마스턴이 이미 '밸류애드 전문투자형 사모부동산신탁 제1호'를 통해 이미 가치를 끌어올려 놓은 자산일텐데 JR운용에선 어떤 추가적인 리모델링 계획을 가지고 있기에 매수했을지 궁금하다. 셋째로 왜 마스턴은 매각 주관사인 쿠시먼앤웨이크필드코리아·에이커트리 컨소시엄을 주관사로 선정하여 매각을 했는지 업계 프로세스가 궁금하다. 인력이 부족해서 그런 것일지 자본시장법 상 이러한 절차를 가지는 것인지...더 공부하다 보면 알게 될것 같다.