[대체투자] 하나대체투자자산운용 | 2022 하반기 글로벌 상업용 부동산 전망

인트로

12월까지 진행될 대체투자 수업에 앞서 데일리 과제의 첫 주제는 부동산 시장 전망에 대해 정리를 해보면 좋을 것 같은 생각이 들었다. 마침 2022.07.21, 하나대체투자자산운용 리서치 센터에서 발행된 하반기 상업용 부동산 전망에 대한 리포트가 있어 정리해 보기로 결정했다. 리포트의 전체적인 흐름은 지역별(미국, 유럽, APAC, 한국) 매크로, 상업용 부동산에 대한 전망 / 오피스, 산업용 부동산, 멀티패밀리, 호텔, 리테일 순으로 대체투자 자산별 전망 후, 2022년 주요 상업용 부동산 거래내역을 제시하고 있다. 리포트는 미국과 한국의 1주차 주제인 오피스에 대한 내용 위주로 요약해 보았다. 앞으로 남은 4일의 각 데일리 블로그 주제는, 리포트에서 제시된 2022년 주요 거래 내역 중 재밌어 보이는 오피스를 골라 어떤 이슈로 인해 거래가 성사되었는지 분석해볼 예정이다.

 

출처 : 하나대체투자자산운용

1. 리포트 제목 - 하나대체투자자산운용 | 2022 하반기 글로벌 상업용 부동산 전망

하나대체투자자산운용 -> 리서치센터 -> 상업용부동산 -> 2022.07.21, Hana Insight #46 2022년 하반기 글로벌 상업용 부동산 시장 전망, 홍보영(Head of Team) / 오현근(Manager) / 이결(Manager)

https://www.hana-aamc.com/ko/research/commercial/view?seq=61 

하나대체투자자산운용

2. 리포트 내용 요약

미국

상업용 부동산

• 2022년 상반기 물가 오름세에도 불구하고 상반기 미국 상업용 부동산 거래금액은 사상 최대 수준을 기록
• 인플레이션 우려가 점차 확대되며 파월 의장의 늦은 긴축 대응에 대한 시인과 연준에 대한 실망감, 그리고 향후 긴축에 들어갈 것이라는 연준의 스탠스가 시장의 컨센서스에 영향을 미치는 중요 변수로 확대
• 6월 75bp 기준금리 인상 이후 집계된 거래금액, 3월의 절반을 못 미치는 수준으로 하락했으며 시장은 관망세에 들어가기 시작했다라는 판단
• 오피스 거래 수준은 전년대비 2022년 상반기 거래액 수준이 40%를 하회하는 상황

 

• 거래금액은 사상 최대 수준인 것 대비 거래 건수는 전년 대비 하락, 대형의 코어자산 위주로 거래가 이루어진 것으로 추정
• 미국 투자자 Re-Cap 전략으로 목표 물건 확보
• 해외 투자자, 달러 강세로 인한 투자 수익률이 하락

 

• 2022년 1Q 개인 모기지 금액 증가폭 감소
• 상반기까지 상업용 부동산에 대한 대출 및 상업/산업 대출 증가세, 하지만 금리 비용 부담 확대에 따른 하반기 투자 활동 위축 가능성
• 대출 연체율 낮게 유지, 급격한 가격 조정 가능성 낮음, 채권금리 대비 낮은 수익률을 제공하는 상황에서 전반적인 가격 조정 전망

 

 

오피스

• 전년 2Q 대비 미국 오피스 거래금액은 하락하였지만 상반기 전체로는 코어 오피스 위주의 거래로 인한 주요 도시의 Cap Rate 하락세
• 미국, COVID-19 이전 수준의 오피스 사용 고용자 수를 초과, 하지만 2022년 2Q 공실률 10.6%로 가장 높은 수준을 유지

 

• 2021년 4Q 오피스 사용 고용 인구수 전년 대비로 추정, 회복한 것으로 판단, 하지만 평균 순흡수면적은 하락
• COVID-19 이후 재택근무에 익숙해진 직원 및 구직자의 선호도 변화로 인해 기업들의 하이브리드 근무 정착화에 따른 오피스 수요 제한적 증가 전망
• 고용시장이 타이트한 이상, 신규 프라임 오피스에 대한 수요는 지속될 것으로 전망
• 오피스의 가격 조정은 매우 제한적으로 이루어질 것으로 판단

한국

상업용 부동산

• 7월 초 2022년 상반기 부동산 거래금액, 전년 동기 대비 하락, 적정 투자 물건 확보 어려울 뿐만 아니라 조달금리의 급격한 상승으로 투자자들이 시장을 관망 중인 것으로 판단되나, 거래규모 여전히 2019년 보다 높은 수준, COVID-19 이전 5년간 2Q 평균보다 높음

 

• 연준의 기준금리 인상에 따른 회사채 금리의 상승, A- 3년 만기물 5.10%, BBB+ 7.65%의 수익률 제공, 국내 기업 부도율 낮다는 감안하, 2Q 오피스 Cap Rate 2.74%, 산업용 부동산 Cap Rate 4.36%, 국내 상업용 부동산에 대한 투자 매력 상당히 감소 상태
• 하반기 이후 매우 선별적인 투자가 이루어질 전망, 저온 비중이 높은 물류센터 등 일부 섹터, 가격 조정이 이루어질 것으로 예상

 

오피스

• 1Q 판교 알파리움 타워, 이마트 본점, 강남 P타워 대규모 거래 발생
• 5월 역시 KB손해보험 오피스 포트폴리오 거래, 비교적 활발했던 상반기 오피스 시장
• 6월 들어 두 건 정도 1천억원 거래 기록, 대규모 거래 부재
• 매수 측 금융비용 상승에 따른 수익률 저하, 매도 측의 가격 조정 동인 발생하지 않음, 매수/매도 시장 관망 지속 전망
• 거래 둔화 조짐에도 오피스 섹터의 단위당 거래가격 상승 지속, 7월초 현재까지 기관투자자 1조 이상 순매입하며 거래 주도

 

• IT, 게임 업체 하이브리드 근무제도 채택, 엔씨소프트 대형 업체 전면 출근으로 전환, 대기업/일반기업 전면적 오피스 복귀
• 한국 오피스 섹터, 하이브리드 근무제 도입으로 인한 수요 감소에 따른 부정적 영향 적을것
• 2022년 GBD의 신규 물량 공급 전무, 2023년 서울 전체 공급 10만평 수준 감안, 낮은 공실률은 당분간 유지될 전망
• 물가상승에 따른 금리인상 등 불확실성 요인 제거, 투자자들의 서울 오피스에 대한 투자 관심 다시 상승할 것으로 예상

 

추가 자료

OKEY Office Key

https://okeyok.com/board/boardlist?code=report&boardNum=1479 

오키 - 오피스키(OKEY - Office Key) 사무실임대, 공실정보 및 임대시세 모아보기, 임대플랫폼

 

세빌스 코리아 - 2022 한국 상업용 부동산 시장 전망

https://www.savills.co.kr/research_articles/166316/206172-0

2022 한국 상업용 부동산 시장 전망

 

Colliers - 한국 상업용 부동산 투자 시장

https://www.colliers.com/ko-kr/research/2022-may-korean-commercial-real-estate-investment-market

Colliers | May 2022 | Korean Commercial Real Estate Investment Market

 

한국은행 - 상업용 부동산 시장 동향 및 평가

https://www.bok.or.kr/portal/bbs/B0000346/view.do?nttId=10071211&menuNo=201108&pageIndex=1 

최근 상업용 부동산 시장 동향 및 평가 | 업무정보(상세) | 정보·동향자료 | 조사 · 연구 | 한국

 

CUSHMAN & WAKEFIELD - 서울 오피스 마켓 리포트

https://www.cushmanwakefield.com/ko-kr/south-korea/insights

3. 새로운 개념

Re-Cap 전략

리캡이란 투자 기업의 명의로 대출을 받아서 그 돈을 주주인 펀드에게 배당해 투자금을 회수하는 사모펀드의 투자회수 방법 중 하나다.

https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=201911151529495560085 

IFC 자본재조정 오늘 완료

 

Cap Rate

Cap Rate란 부동산 가치 대비 순영업이익의 비율, 쉽게 풀어 쓰면 실제 부동산으로부터 벌어들이는 임대소득과 이에 투자한 구입원가와의 비율이다.

https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/kr/Documents/insights/deloitte-anjin-review/05/kr_insights_deloitte-anjin-review-05_04.pdf

 

순흡수면적, 순공급물량, 순흡수물량

순흡수면적은 신규 임차 면적에서 신규 공실을 뺀 값을 말한다.

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2021/07/23/AOAR7BMULZAVRH4UR74T7URIZY/

“신규 임차 활발” 2분기 서울 A급 오피스 순흡수면적 7년 만 최고치

 

Cross-Border M&A

국내기업과 해외기업 간에 국경을 넘어 이루어지는 Cross-border M&A로 구분할 수 있다.

https://www.legaltimes.co.kr/news/articleView.html?idxno=42128 

[리걸타임즈 칼럼] Cross-border M&A - 리걸타임즈

 

GBD, CBD, YBD

도심권역, CBD, Central Business District

여의도권역 YBD, Yeouido, Business District

강남권역 GBD, Gangnam Business District

출처 : CBRE  코리아

https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=30023115&memberNo=46146979&navigationType=push 

[부동산 용어] CBD, YBD, GBD?서울의 주요 업무 권역과 건물들에 대해 알아보자!

4. 내 생각

현재 상업용 부동산 시장을 매크로적으로 바라보았을 때 가장 큰 변수는 인플레와 금리 인상이라고 생각된다. 연준은 물가를 잡겠다는 의지를 강력하게 피력하였고 올해 연말까지 기준금리를 남은 9, 11, 12월 FOMC를 통해 최대 3.50%~3.75% 또는 3.75%~4.00%까지 올리며 이후 물가가 안정을 보일 때까지 동결을 유지할 것으로 보인다. 즉 적어도 내년 상반기까지 고금리 상황이 유지되는 상황인 것은 명확하다. 한국 오피스를 매매시장 관점으로 보았을 때, 현재 서울 오피스 시장의 가장 큰 특이점은 대형 오피스를 중심으로 (전체 거래 전수의 80.4%, 22.1Q 기준) 가격은 높은 수준을 유지하였으나 거래건수는 감소하였다고 한다. 조달비용 상승과 대출 이자 부담에 따라 임계점에 도달하여 매물을 던지는 추세가 계속될 것으로 전망 된다. 즉 한계기업(좀비 기업)이 고금리 상황에서 버티지 못하며 정리되는 수순을 밟는 것처럼 오피스 역시 우량한 임차인으로 시장에서 살아남을 공산이 크다고 생각이 된다. 하지만 그럼에도 불구하고 높은 가격 수준은 2022년 오피스 공급은 CBD를 제외, 전무한 상황이며 주요 기업들의 전면 출근 전환으로 인해 오피스 수요가 꽤나 강하게 나타났기 때문이라고 본다. 이를 보여주듯 A급 오피스 빌딩 평균 공실률은 하락세를 보이고 있으며 특히 GBD의 경우 임대료가 오른 와중 공실률은 오히려 낮아졌다고 한다. 이러한 자료를 토대로 한국 오피스 시장으로 보았을때 올 연말까지 서울 오피스 수요는 강세를 유지할 것이라고 생각되며 내년 금리 동결 및 인하 기조와 2022년 대비 늘어날 오피스 공급으로 다시 거래량이 늘어나며 오피스 투자에 대한 관심이 활발해 질것으로 생각된다. 아직 리츠 등 투자의 관점, 용어(Cap Rate, NOI)등 오피스 빌딩, 대체투자자산의 비즈니스 모델을 어떤식으로 봐라보아야 할지 잘 판단이 서지 않아 단순히 전망에 대한 의견만 내놓았는데 앞으로 더 공부해 수익률 관점에서 오피스 빌딩이 투자 가치가 있는지에 대한 판단을 가질 수 있도록 노력해야겠다.